의정부지방법원 2024타경4732. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 1층 비씨01-003호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고, 공부상 지식산업센터·근린생활시설 등에 해당하지만 감정 당시 이용상태는 1층 상가·공실입니다. 감정가 919,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저가는 154,456,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다.
권리관계는 단순합니다. 소유자 김지영 명의로 이전된 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 현황도 공실이므로 등기상·임차관계상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 다섯 번의 유찰은 권리 문제가 아니라 가격·수요·환금성에 시장의 경계가 누적됐다는 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산순환로 20, 1층 비씨01-003호 (다산동, 다산현대프리미어캠퍼스) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 지식산업센터·근린생활시설 등 · 현황 1층 상가 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 1층 비씨-003호 |
| 소유자 | 김지영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 919,000,000원 / 154,456,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 525,793,803원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
2022.06.23. 하나자산신탁 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄진 뒤, 2022.08.10. 신탁재산 처분에 따라 김지영에게 소유권이 이전되고 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 631,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 접수된 임의경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 감정가 할인율만으로 저가 단정 금지
현재 최저가는 154,456,000원으로 감정가 919,000,000원의 16.81%입니다. 절대적인 할인 폭은 크지만 동일 물건 또는 인근 유사 상가의 실거래 비교 없이 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 이미 5회 유찰됐고 현재 공실이므로, 가격 판단의 중심은 감정가가 아니라 실제 임대수요와 재매각 가능한 금액이어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 하나은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 154,456,000원 | 16.81% | 151,493,616원 | 479,706,384원 |
| 6회 유찰 시 | 108,119,200원 | 11.76% | 105,805,531원 | 525,394,469원 |
| 7회 유찰 시 | 75,683,440원 | 8.24% | 73,921,138원 | 557,278,862원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 479,706,384원에서 525,394,469원, 557,278,862원으로 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가 하락은 매수인의 인수금 증가가 아니라 하나은행의 회수 부족으로 연결되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,962,384원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 631,200,000원 | 151,493,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
하나은행 근저당 채권최고액을 기준으로 479,706,384원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도농고등학교 북동측 인근의 다산현대프리미어캠퍼스 단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택·지식산업센터·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 남동측에 경의중앙선 도농역과 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물의 1층 상가로, 감정 당시 공실 상태였습니다.
- 도로. 단지 토지는 2필지 일단의 사다리형 평탄지이며 4면으로 폭 약 25m 및 15m 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·남양주 다산진건 공공주택지구에 속하며, 과밀억제권역과 교육환경보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이지만 입찰 직전 실제 점유자·사용자·보관물 존재 여부를 직접 확인하세요.
- 상가 수요 조사. 같은 건물 1층의 공실률, 영업 업종, 임대료와 관리비를 확인해 실제 임대 가능한 조건을 산정하세요.
- 5회 유찰 원인. 권리 문제 외에 위치·가시성·동선·전용부 구조·업종 제한 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 찾아야 합니다.
- 관리비 확인. 현재 공실인 만큼 장기 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 미배당액 479,706,384원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 환금성은 현장 검증
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 5회 유찰된 공실 1층 상가의 수익성과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 16.81%이지만, 실거래나 임대수익 비교 없이 할인율만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요. 주변 임대료와 공실률, 관리비, 상가 동선과 실제 재매각 가능 금액을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.
