대전지방법원 2025타경3542. 대전광역시 서구 관저동 대전관저디펠리체 1층 112호의 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 조인숙이며, 2019.12.27. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 617,762,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 384,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 국세 압류, 대전신용보증재단 가압류, 국민은행 가압류, 임의경매개시결정, 추가 국세 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안는 금액도 0원입니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리보다 4회 유찰된 근린시설의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3542 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1735 대전관저디펠리체 1층 112호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 봉우로8번길 23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 112호 · 사용승인일자 2019.11.15 |
| 소유자 | 조인숙 · 단독소유 |
| 소유권이전 | 2019.12.27. 등기 · 거래가액 617,762,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 148,862,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가의 24.01% |
| 신청채권액 | 162,613,606원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.12.27. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이며 채무자는 조인숙입니다. 이후 2025년에 등기된 국세 압류, 대전신용보증재단 가압류 42,500,000원, 국민은행 가압류 37,921,489원, 임의경매개시결정 및 추가 국세 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%
감정가는 620,000,000원이고 현재 최저매각가는 148,862,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 104,203,400원, 6회 유찰 시 72,942,380원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 148,862,000원 | 318,443,557원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 104,203,400원 | 362,476,937원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 72,942,380원 | 393,192,072원 |
③ 예상배당표 (매각가 148,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,884,068원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 384,000,000원 | 145,977,932원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 37,921,489원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 464,421,489원 중 현재 회차 예상 배당액은 145,977,932원이며, 미배당은 318,443,557원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 관저동 관저네거리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·영화관·오피스텔·상업나지 등으로 이루어진 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 1층 112호이며 사용승인일자는 2019.11.15입니다. 공동위생·급배수·소방·승강기·지하주차장·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 평지의 상업용 건물 부지이고 주위로 중로와 접합니다. 토지면적은 5,010.4㎡, 공시지가는 2,362,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(도안택지개발사업지구/1단계)이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가의 의미. 감정가 620,000,000원에서 4회 유찰되어 148,862,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 상가 수요. 관저네거리 인근 상가지대라는 입지는 확인되지만, 해당 1층 112호의 실제 유동·가시성·접근 동선은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 채권 미배당이 318,443,557원이고 신청채권 162,613,606원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 권리만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격은 이미 감정가의 24.01%까지 내려왔고 4회 유찰됐습니다.
문제는 이 낮은 비율을 곧바로 ‘저평가’로 해석할 수 없다는 점입니다. 실거래 비교 자료가 없고, 용도도 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다. 등기상 인수 부담이 없다는 점은 장점이지만, 반복 유찰과 상가 수요 불확실성을 감안하면 최종 입찰가는 현장 상권과 실제 점유·임대관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
