대전지방법원 2025타경3542. 대전광역시 서구 관저동의 대전관저디펠리체 1층 112호, 감정평가상 이용상태가 근린생활시설인 물건입니다. 감정가 620,000,000원에서 현재 최저매각가 148,862,000원으로 낮아졌으며, 감정가 대비 약 24.0% 수준입니다. 그러나 감정가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아니므로 이 비율만으로 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 27일 설정된 주식회사 국민은행의 근저당권으로, 채권최고액은 384,000,000원입니다. 이후의 세무서 압류와 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 반면 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차계약, 사업자등록, 점유개시일, 보증금 및 확정일자를 확인하기 전에는 임차인 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 관저동 1735 대전관저디펠리체 1층 112호 도로명주소: 대전광역시 서구 봉우로8번길 23 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(근린시설) · 7층 건물 중 1층 112호 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 · 사용승인일 2019.11.15 |
| 소유자 | 조인숙 · 등기상 거래가액 617,762,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 148,862,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 약 24.0% · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 국민은행 / 162,613,606원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.27 · 국민은행 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리
권리분석의 기준은 2019년 12월 27일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 국세 관련 압류 2건, 가압류 2건 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 신탁등기는 등기상 이미 말소된 상태입니다.
② 임대차·점유 분석 — 최종 인수액을 좌우하는 확인 사항
| 임대관계 | 미상 · 감정평가서상 임대관계가 확인되지 않음 |
|---|---|
| 실제 점유자 | 현장 확인 필요 · 소유자 또는 제3자 점유 여부를 확정할 수 없음 |
| 보증금 / 확정일자 | 확인 필요 · 현재 자료만으로 임차인의 대항력 및 우선변제권 판단 불가 |
| 사업자등록 / 점유개시 | 확인 필요 · 상가건물 임대차의 대항력 성립 여부를 검토해야 함 |
| 현재 산정 인수액 | 배당모형상 0원 · 임대차에 따른 추가 인수 가능성은 별도 확인 |
③ 가격·유찰 분석 — 감정가 대비 24%가 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 148,862,000원으로 감정가 620,000,000원의 약 24.0%입니다. 4회 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실은 확인되지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가치나 매각 후 환금성을 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래가를 확인하지 못했으므로 시세 대비 할인율과 적정 입찰가를 산정할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 620,000,000원 | 100% | 평가 기준액 |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 148,862,000원 | 약 24.0% | 현재 최저매각가 |
| 5회 유찰 시 | 104,203,400원 | 약 16.8% | 가정 시나리오 |
| 6회 유찰 시 | 72,942,380원 | 약 11.8% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 148,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,884,068원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 384,000,000원 | 145,977,932원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 37,921,489원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 464,421,489원 | 148,862,000원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 2,884,068원을 먼저 반영한 뒤 국민은행 근저당권에 145,977,932원이 배당되는 모형입니다. 가압류 채권자에게는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 관저동의 관저네거리 북서측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 영화관, 오피스텔 및 상업나지 등이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물 중 1층 112호입니다. 공동위생·급배수·소방설비와 승강기, 지하주차장, 에스컬레이터 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태 관련 기재. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 실제 임차수요와 공실 여부, 업종 적합성, 임대료 수준 및 매수층을 확인해야 하며, 주거용 부동산의 거래 특성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 실제 점유자, 임대차계약서, 사업자등록, 점유개시일, 보증금, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 확인하세요. 확인 전에는 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 같은 건물 및 인근 유사 근린시설의 최근 실거래가와 임대료, 공실 상태를 확인한 뒤 취득 가능 가격을 정하세요.
- 수익성 검토. 예상 임대료와 공실 기간, 관리비, 세금, 수선비 및 매각 시 소요기간을 반영해 보수적으로 수익성을 계산하세요.
- 배당과 인수의 구분. 국민은행 등 채권자의 미배당액 318,443,557원은 배당모형상 채권 부족분입니다. 이를 매수인의 인수채무와 혼동하지 말고, 매각으로 소멸하지 않는 권리 및 임대차에 따른 부담을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 148,862,000원, 5회 유찰 가정 104,203,400원, 6회 유찰 가정 72,942,380원을 각각 비교하되, 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 점유관계를 함께 확인하세요. 배당표는 추정치이므로 실제 절차상 결과를 대신하지 않습니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 취득이 유리하다”
이 물건은 감정가 620,000,000원에서 최저매각가 148,862,000원까지 내려왔고, 등기상 말소기준권리 이후의 압류·가압류 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 임대관계가 미상이라 이를 실제 취득비용의 확정치로 볼 수는 없습니다.
또한 근린생활시설은 실제 임대수요와 환금성이 투자 결과에 큰 영향을 미칩니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 24.0%라는 숫자만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 임대차·점유·상가 수요를 확인하기 전까지 입찰 판단은 유보하는 편이 합리적입니다.
