의정부지방법원 2024타경77013. 남양주시 다산동 안강프라이빗 10층 건물 중 1층 106호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 도로에 면한 1층 점포로 조사됐으며, 소유자 김선재가 2022년 9월 7일 매매를 원인으로 거래가액 1,227,200,000원에 취득했습니다.
같은 날 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 960,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024년 5월 27일 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사 (양도인 주식회사 우리은행)의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 5회 유찰된 상업용 점포라는 사실은 가격뿐 아니라 임대수요와 재매각 가능성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경77013 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 경춘로 508-8, 1층 106호 (다산동, 안강프라이빗) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 106호 · 사용승인일 2021.07.09 |
| 소유자 | 김선재 (2022.09.07 매매 · 거래가액 1,227,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,203,000,000원 / 202,188,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 837,406,388원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2022년 10월 12일 접수된 주식회사우리은행 근저당권 960,000,000원입니다. 2024년 5월 27일의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 근저당권 미배당액은 남지만, 이는 담보권자의 채권 부족분으로서 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않았습니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 시세 검증은 별도
감정가는 1,203,000,000원이고 현재 최저매각가는 202,188,000원입니다. 감정가보다 1,000,812,000원 낮아졌으며, 현재 회차 가격은 감정가의 16.81%입니다. 소유자의 2022년 거래가액 1,227,200,000원과 비교해도 큰 폭으로 낮아졌습니다.
그러나 동일하거나 유사한 점포의 최근 실거래·임대료·공실률 자료가 확인되지 않아 202,188,000원이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 기준이 부족합니다. 상가의 가치는 단순 감정가 할인율보다 예상 임대료, 관리비, 전용면적, 가시성, 출입 동선, 업종 제한과 공실 기간에 더 크게 좌우될 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 202,188,000원 | 16.81% | 761,442,632원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 141,531,600원 | 11.76% | 821,249,842원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 99,072,120원 | 8.24% | 863,111,178원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 202,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,630,632원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 960,000,000원 | 198,557,368원 | 761,442,632원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 1.8%인 3,630,632원으로 추정됐습니다. 나머지 198,557,368원이 근저당권에 배당되며, 채권최고액 기준 미배당은 761,442,632원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 남양주시청2청사 북서측 인근의 택지개발 상업지역으로, 관공서·근린생활시설·업무시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 경의중앙선 도농역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 점포 조건. 10층 건물 중 1층 106호이며, 동측과 서측 포장도로에 접한 건물의 도로변 점포입니다.
- 현재 상태. 근린생활시설로 이용되는 공실 점포이며 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2021.07.09이며, 급배수·위생·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·남양주 다산지금 공공주택지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 6,412,000원/㎡이고, 토지면적은 1,049.7㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않는 공실 상가이므로, 감정가 할인율과 별도로 재임대·재매각 가능성을 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 공실 기재와 실제 현장 상태가 일치하는지 출입 흔적, 집기, 간판과 사업자 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 임대관계 대조. 임대관계 미상으로 평가됐으므로 매각물건명세서·현황조사·전입·사업자등록·확정일자 자료를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 주변 1층 점포의 보증금·월세·공실 기간을 조사해 목표 수익률 기준의 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 면적·관리비 확인. 전용면적, 공용면적, 대지권 비율, 관리비와 체납액을 관리단 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 업종 가능 여부. 관리규약, 건축물대장, 주차·급배수·환기 조건을 확인해 계획 업종의 입점 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가의 16.81%라는 숫자보다 실제 임대수익과 예상 처분가를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 변경사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 공실의 이유를 먼저 본다”
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 감정가 1,203,000,000원에서 5회 유찰돼 202,188,000원까지 내려왔고, 현재도 근린생활시설 공실로 조사됐습니다.
비교할 실거래 자료와 임대수익 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 16.81%라는 할인율만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 현장 공실 사유, 예상 월세, 관리비, 면적, 업종 활용성, 주변 임대수요를 확인한 뒤 수익환원 관점에서 가격을 다시 계산해야 합니다. 권리는 검토 가능, 가격은 임대수익 확인 전까지 보수적 접근. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 현재 가격으로 안정적인 임차인을 확보할 수 있는지에 있습니다.