의정부지방법원 2025타경63343. 파주시 파주읍 봉서리 ‘검은돌빌리지4’ 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리분석의 기준은 2021.09.03 설정된 경기남부수산업협동조합의 근저당권 204,000,000원입니다. 이후 2025.06.09 임의경매개시결정과 2026.02.05 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 최영선의 전입은 2024.03.29로 말소기준보다 약 2년 6개월 뒤입니다. 따라서 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 갖지 못하며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제액을 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63343 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-8 검은돌빌리지4 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 파주읍 검은돌길 91-26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 진효빈 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 176,237,729원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.09.03 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 2019년 설정된 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유권은 진효빈에게 있습니다. 말소기준 이후 들어온 임의경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금·확정일자는 미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영선 | 주거 | 2024.03.29 | 2025.07.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 204,000,000원 | 197,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 204,000,000원 중 197,386,000원이 배당되고 6,614,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 6,614,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 46,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 77,960,960원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 6,614,000원에서 46,251,200원, 77,960,960원으로 커지지만, 이는 후순위 채권자의 회수 문제입니다. 현재 확인된 권리관계에서는 낙찰자가 그 부족분을 인수하지 않으므로 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·임야·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·제한보호구역·준보전산지에 해당합니다.
- 공부와 현황. 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 대이며, 공부상 건물 명칭은 ‘검은돌빌리지4’이나 외관 표시상 ‘104’로 표기돼 있습니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 전입이 후순위라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당표는 보완 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 최영선은 2025.07.24 배당요구를 했으므로 실제 배당요구서와 임대차 관련 서류를 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 최저가 201,000,000원의 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 주변 다세대 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 토지 지목이 공부상 임야, 현황 대이고 건물 외관 표기도 ‘104’로 달라 현장과 등기·건축물 자료를 대조하세요.
- 점유·명도. 주거 임차인 최영선이 확인되므로 낙찰 뒤 점유 이전 및 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각기일 전 최신 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격 검증
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2021.09.03 근저당이 말소기준이고, 임차인 최영선의 전입은 2024.03.29로 뒤에 들어왔습니다. 따라서 현재 확인된 자료상 대항력 임차보증금을 낙찰자가 떠안을 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액은 아직 확정할 수 없고, 실거래 자료도 없어 감정가 201,000,000원의 시장 적정성을 검증할 수 없습니다. 토지 지목과 현황, 건물 외관 표시에도 차이가 있으므로 현장·원본 대조가 필요합니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮지만 가격과 현황 검증이 남아 있는 신건 다세대로 보는 것이 현재 자료에 가장 충실한 판단입니다.
