의정부지방법원 2024타경81005. 남양주시 평내동 578에 있는 리안타워 1동 전체를 토지와 함께 일괄매각하는 사건입니다. 용도는 근린시설이지만 4층부터 12층은 등기상 용도와 달리 오피스텔 공사가 중단된 상태입니다. 토목·골조·기반시설 등 주요 부분은 공사가 이루어졌으나 내부공사와 부대설비가 미완공됐고, 장기간 사용승인을 받지 못한 채 방치됐습니다.
등기 권리만 보면 말소기준인 2022년 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없습니다. 하지만 전층 공실인 동시에 유치권 주장자들이 점유 중입니다. 이계성의 4,000,000,000원, 윤여상의 1,166,000,000원 공사대금 유치권 신고가 제출됐고 두 신고 모두 성립 여부가 불분명합니다. 따라서 등기상 인수액 0원만으로 최종 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81005 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동 |
| 물건종류 | 근린시설 · 토지 및 건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 1,623.9㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업기타 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 건물면적 | 등기사항전부증명서상 18,070.99㎡ · 건축허가서상 20,213.93㎡ |
| 공사상태 | 사용승인 미필 · 내부공사 및 부대설비 미완공 · 4층~12층 오피스텔 공사 중단 · 전층 공실 |
| 소유자 | 주식회사도원4 (2021.11.01. 매각, 2022.01.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 28,438,031,200원 / 9,754,245,000원 (감정가의 34.3%) |
| 신청채권 / 청구 | 와이에스로지스틱 주식회사 / 4,378,406,849원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권은 별개
말소기준은 2022.01.20. 접수된 을구 1번 주식회사더바른자산관리대부의 채권최고액 15,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.09.05. 진선미대부주식회사로 이전됐지만 최초 설정 순위는 유지됩니다. 이후 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 공사·인허가 상태 — 할인율보다 먼저 볼 부분
- 사용승인 미필. 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물이며 2011.10.27. 부동산강제경매 개시결정으로 등기사항전부증명서에 등재됐습니다.
- 미완공. 토목공사·골조공사·기반시설 등 주요 부분은 완료됐으나 건물 내부공사와 부대설비 공사는 미완공 상태입니다.
- 건축허가. 2024.07.09. 남양주시로부터 건축허가를 받았지만 사용승인은 받지 못했습니다.
- 면적 차이. 건축허가서상 연면적은 20,213.93㎡, 등기사항전부증명서상 연면적은 18,070.99㎡이며 감정평가는 등기 면적을 기준으로 이루어졌습니다.
- 용도 차이. 4층~12층은 등기사항증명서상 용도와 달리 오피스텔 공사가 중단된 상태입니다.
- 토지 저촉. 토지 북측 일부 5㎡가 대로1류에 저촉하며 감정평가에 반영됐습니다.
- 점유. 전층은 공실 상태지만 유치권 주장자들이 점유하고 있어 현장 인도와 공사 재개에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,754,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 99,942,450원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사더바른자산관리대부 | 15,000,000,000원 | 9,654,302,550원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사에스에이대부 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김우철 | 840,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 윤여상 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사아담투자대부 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 57번 가압류 · 이계성 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 23,790,000,000원 중 9,654,302,550원이 배당되고, 미배당액은 14,135,697,450원입니다. 선순위 근저당권에서 매각대금이 소진돼 후순위와 소유자 배당은 0원이며, 신청채권 4,378,406,849원의 예상배당도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 토지. 면적 1,623.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 광대소각이며 대로1류·대로3류·중로3류에 접합니다. 북측 일부 5㎡는 대로1류에 저촉합니다.
- 공시지가. 4,928,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 근린시설 전체를 일괄 취득하는 대형 미완공 자산으로, 사용승인·공사완료·점유해결 가능성이 매각과 활용 가능성을 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 검증. 이계성 4,000,000,000원과 윤여상 1,166,000,000원의 공사계약·세금계산서·기성내역·변제기·점유개시 시점을 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 전층 공실과 유치권 주장자 점유가 병존하므로 점유구역·출입통제·점유 계속성·인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 준공 가능성 확인. 2024.07.09. 건축허가 내용, 잔여공사 범위, 사용승인 요건과 4층~12층 용도 문제를 남양주시 자료와 대조하세요.
- 면적 대조. 건축허가서상 20,213.93㎡와 등기상 18,070.99㎡의 차이가 공사·사용승인·활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%인 이유를 감정평가서·매각물건명세서·매각조건과 대조하고, 잔여공사비와 점유해결비를 별도로 산정하세요.
- 배당 구조 확인. 선순위 근저당권에서 매각대금이 소진되고 신청채권 배당은 0원인 구조이므로 취하·변경·매각절차 진행 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 포함 범위와 북측 5㎡ 도로 저촉 부분을 현황도면과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권신고서와 관련 소송기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 무거운 미완공·유치권
이 사건의 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 등기부에서 끝내면 안 됩니다. 사용승인을 받지 못한 미완공 건물이고, 4층~12층의 오피스텔 공사가 중단됐으며, 전층 공실 상태에서 유치권 주장자들이 점유하고 있습니다.
현재 최저가 9,754,245,000원은 감정가의 34.3%지만, 유치권 신고액만 5,166,000,000원이고 그 성립 여부조차 불분명합니다. 잔여공사비와 사용승인 가능성도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없는 고위험 근린시설입니다. 유치권·점유·공사·인허가를 모두 검증한 뒤에야 실질취득비용과 응찰 가능 금액을 계산할 수 있습니다.