의정부지방법원 2025타경63580. 파주시 금촌동 ‘천년가골든뷰’ A동 711호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 최욱진은 2021.11.19. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 145,435,900원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 145,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 71,050,000원까지 내려왔다는 표면적 할인율이 아닙니다. 말소기준인 2025.07.04. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 전입·점유·확정일자를 갖춘 강소희의 임차권이 존재하기 때문입니다.

강소희의 임대차계약일은 2021.11.08., 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.19.이고 보증금은 120,000,000원입니다. 2023.12.20.에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권까지 등기됐습니다. 현재 매각가 71,050,000원을 가정하면 집행비용 1,678,900원을 뺀 69,371,100원이 우선배당되고, 산식상 부족분은 50,628,900원입니다. 보증금이 매각가보다 크므로 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “양도전: 주택임차권자 강소희”를 특정하여 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.05.15.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 강소희의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 강소희만 놓고 보면 실질취득은 71,050,000원입니다. 다만 이 결론을 매각물건명세서에 별도로 표시된 ‘주택도시’까지 확대할 수는 없으므로, 그 표기의 보증금 미상 위험은 별도로 남겨 둡니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 바꾼 사건

등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2023.12.20. 강소희의 주택임차권입니다. 이 임차권의 전입·점유·확정일자는 2021.11.19.로 말소기준 2025.07.04.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적인 배당 산식만 보면 미배당 보증금은 매수인에게 남는 구조입니다. 2023.05.15. 파주시 압류도 있었지만 2025.05.16. 해제로 말소됐습니다. 2021.08.25.의 케이비부동산신탁주식회사 신탁등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

임차인·점유 권리 확인

또한 2021.12.03. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로, 이 등기의 현재 처리 상태와 매각 후 관계는 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.

② 가격 비교 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 71,050,000원으로 감정가 145,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않기 때문에 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 유찰 할인율일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 따라서 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”는 결론이나 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

확약을 배제한 일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 강소희의 미배당 보증금이 50,628,900원 → 71,560,230원 → 86,212,161원으로 늘어, 낮은 최저가가 그대로 싸게 취득하는 결과로 이어지지 않습니다. 하지만 2026.05.15. 확약을 반영하면 강소희에 대한 인수는 각 회차 모두 실질 0원입니다. 즉 강소희만 놓고 본 실질취득은 각 회차 매각가와 같아집니다. 다만 확약 밖 ‘주택도시’ 표기의 보증금 미상 위험은 이 계산에 포함시킬 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)

현재 회차 산식상 강소희의 미배당 보증금은 50,628,900원입니다. 다만 2026.05.15.자 인수조건변경확약서에 따라 강소희는 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 강소희 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 확약 밖 별도 임차·점유 표기의 보증금 미상 위험은 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 금촌역 남측 인근이며, 주위는 상업시설·아파트단지·각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 26층 건물 내 7층 A동 711호입니다.
• 설비. 난방설비·승강기설비·주차장시설·위생설비·급배수시설이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 북측 하향 완경사의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 규제·현황. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔 용도이지만 현재 가격을 직접 비교할 실거래 수치가 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 이유만으로 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2026.05.15. 확약서 원본 확인. 강소희의 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구 및 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
• ‘주택도시’ 별도 표기의 실체 확인. 강소희와 동일한 권리관계인지, 별도의 임차·점유관계인지 확인하고 보증금 미상 상태를 해소해야 합니다. 확인 전에는 확약 적용 대상으로 합치지 않는 것이 안전합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.12.03. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
• 49% 할인율만 보고 응찰하지 말 것. 71,050,000원은 감정가의 49%지만 현재 실거래 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
• 회차별 인수액 구분. 강소희는 산식상 현재 50,628,900원, 3회 유찰 시 71,560,230원, 4회 유찰 시 86,212,161원이 미배당되지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 이 숫자를 확약 밖 미상 점유 위험과 혼동하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서의 최신 원본을 직접 대조하고 별도 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 확약의 범위가 먼저다”

이 사건의 첫인상은 감정가 145,000,000원에서 71,050,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 가격보다 먼저 봐야 할 것은 보증금 120,000,000원의 강소희 임차권입니다. 일반적인 대항력 인수 구조였다면 현재 회차 미배당액 50,628,900원을 떠안아 단순히 “7,105만원짜리 물건”이라고 볼 수 없었습니다.

이번 사건은 2026.05.15.자 인수조건변경확약서가 그 구조를 바꿉니다. 강소희는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 강소희에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 강소희만 기준으로 현재 실질취득은 71,050,000원입니다.

다만 여기서 “권리분석 종료”라고 결론 내리기는 이릅니다. 매각물건명세서에는 강소희 외에 ‘주택도시’라는 별도 임차·점유 표기가 있고 그 보증금은 미상입니다. 확약은 특정된 강소희 임차권에만 적용하므로 이 별도 표기의 위험을 0원으로 합치지 않습니다. 민간임대주택등기도 남아 확인이 필요합니다. 게다가 실거래 비교가격이 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 인정할 수도 없습니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 권리 확인과 가격 검증이 끝나지 않은 사건. 이 점 때문에 종합 판단은 보수적으로 가져가는 것이 맞습니다.