의정부지방법원 2025타경63688. 파주시 야당동 라빌레뜨 4동 301호, 현황 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 49%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 등기부상 김효진의 주택임차권은 2024.06.04. 등재됐고, 전입은 2022.02.28., 확정일자는 2022.02.23., 보증금은 211,500,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.07.16. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 선순위 임차권이므로, 확약이 없었다면 현재 최저가에서 미배당액 107,941,760원이 매수인에게 남는 구조였습니다.
하지만 사건에는 결정적인 변화가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 “양도전 주택임차권자 김효진”의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 2026.05.15.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 김효진 부분은 룰상 계산되는 인수액과 달리 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 별도로 기재된 ‘주택도시’ 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 표시돼 있고 보증금이 500,000원입니다. 김효진에게 한정된 확약을 이 임차인에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 178-36 라빌레뜨 4동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 전용 47.6㎡ |
| 소유자 | 박상남 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2019.01.18. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 구조가 바뀐다
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확약 적용범위 구분
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효진 | 211,500,000원 | 2022.02.28 | 2022.02.23 | 대항력 포기* | 있음 | 승계 표시 없음 |
| 주택도시 | 500,000원 | 2022.02.28 | 2022.02.23 | 있음 | 있음 | 승계 표시 없음 |
김효진은 2026.05.15. 확약에 따라 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 적용됩니다. 별도 ‘주택도시’ 임차인은 보증기관 승계·대위로 표시되지 않았으므로 독립 임차인으로 취급해야 하며, 김효진의 확약 효과를 자동으로 적용할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 49% 최저가, 다만 실거래 표본은 1건
라빌레뜨104동 전용 47.6㎡와 면적이 일치하는 최근 거래는 2026.08 1층 185,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 185,000,000원이며, 현재 최저가 105,840,000원은 그 금액의 57.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.6㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.6㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
가격만 보면 현재 최저가는 최근 거래보다 크게 낮습니다. 특히 김효진의 선순위 보증금 인수가 확약으로 실질 0원*이 되면서, 김효진 부분만 놓고 보면 비교 기준은 211,500,000원이 아니라 현재 매각가격 105,840,000원 쪽으로 내려옵니다. 다만 실거래가 표본이 단 1건뿐인 8세대 규모 다세대이므로, 이 한 건만으로 일반적인 시장가격을 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 1. 임차인 김효진 보증금 | 211,500,000원 | 103,558,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김효진의 부족분은 107,941,760원이지만, 2026.05.15. 확약에 따라 김효진에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 확약서에서 ‘양도전 주택임차권자 김효진’으로 연결돼 있으므로 김효진 보증금과 신청채권 211,500,000원을 서로 별개의 임차보증금으로 이중 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 사라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 김효진 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 105,840,000원 | 107,941,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 74,088,000원 | 139,145,584원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 51,861,600원 | 160,971,909원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 성격을 가장 선명하게 보여줍니다. 확약이 없으면 낙찰가가 105,840,000원에서 74,088,000원, 51,861,600원으로 내려가도 김효진 미배당 인수액이 107,941,760원 → 139,145,584원 → 160,971,909원으로 커집니다. 즉 선순위 대항력 보증금 때문에 가격 할인 효과가 사라지는 전형적인 구조입니다. 그러나 이번 사건은 김효진의 대항력 포기·말소 동의가 제출돼 이 주된 인수 구조가 실질적으로 해소됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2019.01.18.입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 983,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 라빌레뜨104동은 8세대 규모이고 최근 실거래 표본도 1건뿐입니다. 가격 비교는 가능하지만 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.15. 인수조건변경확약서에서 김효진의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 확약 대상 분리. 확약은 김효진에게만 적용됩니다. 별도 임차인 ‘주택도시’의 보증금 500,000원과 대항력·우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 이중계상 금지. 신청채권자 주택도시보증공사의 211,500,000원은 확약서상 ‘양도전 주택임차권자 김효진’과 연결돼 있습니다. 동일 보증금 관계를 별도 채무처럼 중복 합산하지 마세요.
- 실거래 표본 한계. 185,000,000원 거래는 전용 47.6㎡ 1층 1건입니다. 현재 최저가는 그 가격의 57.2%지만 단일 거래만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대인 만큼 매수층과 거래 빈도를 따로 점검해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용계획을 입찰 전 원본으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 범위다
표면만 보면 감정가 216,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 105,840,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 원래 구조대로라면 김효진의 선순위 보증금 때문에 현재 회차에서 107,941,760원이 미배당 인수로 남아, 단순한 “반값 경매”가 아니었습니다. 이 구조를 바꾼 것이 2026.05.15. 인수조건변경확약서입니다. 김효진이 대항력을 포기하고 미변제액이 있어도 임차권등기 말소에 동의하면서 주된 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
그렇다고 권리위험이 완전히 사라졌다고 보면 안 됩니다. 확약 밖에 별도 임차인 ‘주택도시’가 있고, 보증금 500,000원·대항력·우선변제권이 별도로 표시돼 있습니다. 최근 거래가 185,000,000원에 비해 현재 최저가는 57.2% 수준이지만 거래 표본이 1건뿐이고 8세대 다세대라는 환금성 한계도 있습니다. 결론은 주된 선순위 임차보증금 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 확약 범위 밖 임차인 확인이 끝나기 전에는 ‘완전 무인수’로 단정할 수 없는 물건입니다.
