211,500,000원 대항력 인수는 확약으로 0원* — 다만 별도 500,000원 신고는 확인 필요

의정부지방법원 2025타경63688. 파주시 야당동 라빌레뜨 4동 301호, 현황상 다세대주택입니다. 소유자는 박상남이며, 2019.12.30. 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 근저당권은 없고, 경매를 신청한 권리는 2025.07.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제의 중심은 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 김효진의 주택임차권입니다.

김효진은 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고 2022.02.23. 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 211,500,000원으로 감정가 216,000,000원에 근접하며, 현재 최저가 151,200,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건은 일반적인 인수형과 결론이 달라집니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자인 김효진의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.15.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 김효진 관련 원칙상 인수액 63,216,800원은 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약

② 임차인·임차권 확인

두 신고는 전입일과 확정일자가 같지만 보증금과 명의가 다릅니다. 김효진의 211,500,000원 임차권은 주택도시보증공사가 양수한 것으로 명세서 비고에 표시되어 있고 확약도 제출됐습니다. 반면 주택도시 명의의 500,000원 신고는 확약의 적용 대상인지 명확히 구분해 확인해야 합니다. 김효진 확약만으로 별도 신고까지 인수 0원이라고 확대 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류

감정가는 216,000,000원, 현재 최저매각가는 151,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 한 차례 유찰됐다는 사실이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

이 물건의 가격 판단은 특히 확약 확인과 함께 이뤄져야 합니다. 확약이 유효하게 적용되면 김효진 관련 실질취득은 현재 최저가 151,200,000원*이지만, 확약이 인정되지 않는 경우에는 원칙상 부족분 63,216,800원이 추가되는 대항력 인수형으로 돌아갑니다. 이 경우 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당액이 증가하므로 단순히 최저가만 보고 싸다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

배당 계산상 김효진 보증금의 원칙상 부족분은 63,216,800원입니다. 그러나 2026.05.15.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되면 김효진 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물의 3층 301호이며, 사용승인일은 2019.01.18.입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로·토지. 인접 필지 및 도로와 평탄한 사다리형 토지로, 북동측 약 6m 도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 하자 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와 현황의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 거래가격이 확인되지 않아 매도 가능 가격과 소요 기간을 별도로 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.15.자 확약서의 제출 주체, 대상 임차권, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
• 500,000원 신고 확인. 주택도시 명의 신고가 김효진 채권의 일부·중복인지, 별도 점유자·별도 채권인지 원본에서 구분해야 합니다.
• 배당 명의 대조. 김효진 우선변제 148,283,200원과 주택도시보증공사 배당 0원의 산정 근거를 채권양도 서류와 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.01.24. 등재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 말소·승계 여부를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 70%만으로 응찰가를 정하지 말고 야당동 인근 다세대의 동일 면적·준공연도 거래와 매물을 비교하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 금액을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·채권양도 서류를 입찰 직전에 다시 열람하세요.

맺으며 — “큰 인수는 해소, 작은 불확실성은 남는다”

확약이 없다면 이 물건은 최저가 151,200,000원에 낙찰받아도 김효진 보증금 부족분 63,216,800원을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어나므로 최저가만 낮아지는 구조가 아닙니다.

그러나 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서가 유효하게 적용되면 김효진 관련 인수는 실질 0원*이 됩니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그럼에도 주택도시 명의 500,000원 신고, 채권 양도와 예상배당 명의의 관계, 민간임대주택등기의 처리, 최근 실거래 비교 부재가 남아 있습니다. 따라서 결론은 주된 권리위험은 조건부 해소, 가격 판단은 보류입니다. 확약 적용 범위를 원본으로 확인한 뒤에만 인수 0원을 전제로 응찰가를 산정해야 합니다.

* 2026.05.15.자 확약서가 김효진의 임차보증금 전액과 임차권등기 전체에 유효하게 적용된다는 전제입니다. 별도 500,000원 신고에는 자동 적용되지 않습니다.