의정부지방법원 2025타경63743. 파주시 야당동 라온블리즈 104동 2층 202호의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 「공동주택-다세대주택」이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 제2층 제202호입니다. 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권과 별도 점유자의 처리입니다. 소유자는 유재진이고, 주택도시보증공사가 215,250,000원을 청구해 강제경매를 진행하고 있습니다.
등기상 홍현기의 주택임차권은 2024.03.22 등기됐고, 전입·점유는 2020.03.18, 확정일자는 2020.03.04로 기재돼 있습니다. 임차보증금은 1차 205,000,000원, 2차 215,250,000원이 기재돼 있고, 배당 시나리오는 205,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 일반 산식만 보면 현재 최저가에서 85,015,000원을 낙찰자가 인수하는 구조지만, 2026.04.20 확약으로 홍현기와 관련된 잔존 보증금 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
그러나 2024.10.28 전입한 조진희가 별도로 확인됩니다. 이 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 홍현기 관련 확약은 홍현기에게만 적용되므로 조진희의 보증금이 확인되기 전에는 전체 실질취득액을 122,500,000원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63743 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 115-7 라온블리즈 104동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택-다세대주택 · 지상4층 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 유재진 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급 | 2026.07.26 · 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 |
① 권리 흐름 — 홍현기 확약 해소와 조진희 미상 위험을 분리
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍현기 | 건물 전부 · 2020.03.18 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원 |
| 조진희 | 202호 · 2024.10.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
② 시세 비교 — 표면 65.2%, 그러나 ‘실질취득’ 확정 전에는 싸다고 단정 금지
라온블리즈104동의 확인된 실거래는 2건입니다. 2025.07 전용 60.29㎡·2층 172,500,000원, 2026.07 전용 60.29㎡·2층 188,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 188,000,000원이고 최신 거래도 188,000,000원이며, 최근 구간의 추세는 +9.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 60.29㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2025.07 | 60.29㎡ | 2 | 172,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 180,250,000원 |
최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 188,000,000원의 65.2%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 다만 실거래 표본의 전용면적은 60.29㎡이고, 시세 자료상 대상 면적은 54.0㎡로 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 무엇보다 조진희의 보증금이 미상이라 실질취득 총액을 확정할 수 없습니다. 따라서 본건은 “최저가가 최근 거래보다 낮다”까지는 말할 수 있지만, 현 단계에서 전체 취득비용이 시세보다 싸다고 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정 · 확약 반영 전 일반 산식)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 홍현기 보증금 | 205,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 산식은 홍현기 보증금 미배당액 85,015,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.04.20 확약으로 그 잔존 반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의한 상태이므로, 홍현기 부분의 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 조진희의 별도 임차관계에는 적용되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 일반 산식상 홍현기 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 49% | 122,500,000원 | 85,015,000원 | 홍현기 0원 · 조진희 미상 |
| 4회 유찰 시 · 39% | 98,000,000원 | 109,164,000원 | 홍현기 0원 · 조진희 미상 |
| 5회 유찰 시 · 31% | 78,400,000원 | 128,411,200원 | 홍현기 0원 · 조진희 미상 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 기준 공동주택-다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙) 남동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 야당역(경의중앙)이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 505.0㎡, 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 건물 상태 자료. 위생·급배수·난방·E/V 설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 라온블리즈104동은 총 8세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있어 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍현기 확약서 원문 대조. 2026.04.20 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 매각 시점에도 그대로 적용되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 조진희 보증금 확인. 2024.10.28 전입만 확인된 상태이므로 보증금·계약 내용·확정일자와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 않아야 합니다.
- 가격 비교의 기준. 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 188,000,000원의 65.2%지만, 조진희의 미상 인수액을 더한 실질취득으로 다시 비교해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 확인된 실거래 표본은 전용 60.29㎡이고 시세 자료상 대상 면적은 54.0㎡로 일치가 확인되지 않으므로 거래가를 그대로 동일 호수 가격으로 보지 않아야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰됐고 관련 경매 통계도 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 권리 외에도 물건 상태·수요·명도 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 인수는 아직 미상”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 250,000,000원에서 최저가 122,500,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 실거래 188,000,000원과 비교하면 최저가는 65.2% 수준이고, 최근 거래 추세도 +9.0%입니다. 하지만 이 할인율만으로 매력을 평가해서는 안 됩니다.
홍현기 임차권은 원래 현재 회차에서 85,015,000원의 미배당 인수가 발생하는 핵심 권리였지만, 주택도시보증공사의 2026.04.20 확약으로 홍현기 부분은 실질 인수 0원이 됐습니다. 문제는 그 확약 밖에 있는 조진희입니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 여부와 인수액을 확정할 수 없으므로, 현재의 실질취득은 122,500,000원 + 미상 인수액으로 보는 것이 맞습니다.
여기에 3회 유찰, 총 8세대 규모, 확인 실거래 2건이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 홍현기 권리는 확약으로 해소됐지만 조진희 권리가 확인되기 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 보수적 접근 대상입니다. 결론은 “주된 권리는 해소, 남은 임차위험 확인 전 입찰가격 판단 보류”입니다.
