의정부지방법원 2025타경63745. 파주시 야당동 185-68, 4층 공동주택 중 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 209,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 102,410,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 두 명의 대항력 임차인 중 누구의 보증금을 실제로 인수하느냐입니다.
등기된 임차권자 이남성은 2022.06.07. 주민등록, 2022.04.29. 확정일자를 갖추고 보증금이 187,500,000원입니다. 원칙대로라면 현 회차 매각대금에서 우선변제 후 남는 87,323,740원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 신청채권자인 주택도시보증공사는 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”하는 2026.05.11.자 확약서를 제출했습니다. 따라서 이남성 관련 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
반면 최윤호는 2025.03.12. 전입, 보증금 4,000,000원·월차임 700,000원으로 조사됐고, 말소기준인 2025.07.25. 경매개시결정보다 먼저 전입해 대항력이 있습니다. 확약은 이 임차인에게 적용되지 않으므로 보증금 4,000,000원은 별도 인수위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-68 3층 301호 · 도로명 경기도 파주시 번뛰기길 42-13 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.945㎡ · 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 3층 301호 |
| 소유자 | 유재진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2017.09.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건에는 별도의 근저당보다 2025.07.25. 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그보다 앞서 이남성의 주택임차권등기가 존재하므로 원칙적으로는 매수인 인수 대상이지만, 해당 임차권에 대해서는 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 처리합니다. 2022.11.23.에는 민간임대주택등기도 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서의 기재를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 확약 적용 대상과 비적용 대상을 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이남성 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.07 / 2022.04.29 | 187,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 적용 승계 없음 |
| 최윤호 | 301호 | 2025.03.12 / 해당 없음 | 4,000,000원 / 700,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 4,000,000원 인수 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’로 본다
대성1동은 총 8세대, 2017.09.01. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 동일 면적권의 최근 12개월 실거래는 1건이며, 2026.02. 전용 53.95㎡ 1층이 155,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.95㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.95㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
최저가만 보면 102,410,000원으로 최근 거래가의 66.1%입니다. 그러나 이 물건은 최윤호 보증금 4,000,000원을 더한 실질취득 106,410,000원을 기준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 실거래 155,000,000원의 약 68.7%입니다. 즉 주된 1.875억원 인수위험이 확약으로 제거된 현재 조건에서는 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 1. 임차인 이남성 보증금 | 187,500,000원 | 100,176,260원 |
| 인수 · 최윤호 보증금 | 4,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 187,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이남성 보증금 부족액은 87,323,740원이지만, 2026.05.11. 확약서에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 부족액의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 최윤호 보증금 4,000,000원은 확약 대상이 아닙니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 이남성 인수액은 늘어도 확약으로 실질 0
| 회차 | 매각가 | 이남성 룰상 미배당 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 102,410,000원 | 87,323,740원 | 106,410,000원 |
| 3회 유찰 시 | 71,687,000원 | 117,503,366원 | 75,687,000원 |
| 4회 유찰 시 | 50,180,900원 | 138,622,356원 | 54,180,900원 |
낙찰가가 내려가면 이남성 보증금의 미배당액은 커지지만, 확약이 유효하게 적용되는 한 그 증가분을 매수인이 실질적으로 부담하지 않습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 “대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득가가 보증금에 고정되는 유형”과 달리, 확약 밖 최윤호 보증금 4,000,000원만 실질취득가에 더하는 구조로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택, 3층 301호입니다. 승강기·기본위생·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이며 서측과 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 866,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건에 그칩니다. 경매 통계상 평균 유찰도 4.0회라 매도 시 유동성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11.자 인수조건변경확약서가 이남성 보증금 전액 미변제 시에도 대항력 포기·임차권등기 말소에 적용되는지 원문을 다시 확인하세요.
- 최윤호 점유 확인. 2025.03.12. 전입한 최윤호의 현재 점유 여부와 보증금 4,000,000원·월차임 700,000원 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 102,410,000원이 아니라 최윤호 인수액을 더한 106,410,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.23. 민간임대주택등기 기재가 있으므로 최신 등기와 매각조건을 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 최근 거래 표본이 1건이고 총 8세대이므로 단일 실거래 155,000,000원만으로 매도가를 확정하지 말고 개별 호 상태·층·내부 수리상태를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.875억을 떠안는 물건”으로 보면 틀린다
이 사건은 표면만 보면 보증금 187,500,000원의 선순위 임차권이 최저가 102,410,000원보다 훨씬 커서 위험해 보입니다. 원칙적인 배당계산만 적용하면 이남성 부족분 87,323,740원까지 인수하게 되지만, 이 사건에는 그 판단을 뒤집는 2026.05.11. 인수조건변경확약서가 있습니다.
따라서 이남성 관련 실질 인수는 0원이고, 실제로 남는 것은 확약 밖 최윤호 보증금 4,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득가는 106,410,000원, 최근 실거래 155,000,000원의 약 68.7%입니다. 다만 8세대 소규모 다세대·최근 거래 1건·평균 유찰 4.0회라는 환금성 제약이 있으므로 가격은 매력적이지만 권리서류와 점유관계 확인이 전제되는 B급 물건으로 보는 것이 균형적입니다.
