의정부지방법원 2025타경63745. 파주시 야당동 야당역 남동측 인근의 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 감정가는 209,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 146,300,000원입니다. 표면상 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 경매개시결정 전부터 대항력을 갖춘 임차인이 2명이고, 배당으로 변제되지 않는 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생하기 때문입니다.
다만 주된 보증금 187,500,000원의 권리자인 이남성 측은 2026.05.11. 주택도시보증공사를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이로 인해 이남성의 미배당 예상액 44,048,200원은 실질적으로 인수하지 않는 구조가 됩니다. 문제는 이 확약이 다른 임차인에게 확장되지 않는다는 점입니다. 최윤호의 보증금 4,000,000원은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-68 3층 301호 · 도로명 경기도 파주시 번뛰기길 42-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.945㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 공동주택 중 3층 |
| 건물 현황 | 대성1동 · 8세대 · 사용승인 2017.09.01. · 승강기·난방·소방·기본위생설비 |
| 소유자 | 유재진 (단독소유 · 2020.03.26. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 2명, 확약은 1명에게만
등기상 신탁은 2020.03.26. 이미 말소됐고 유재진 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 별도의 선순위 담보권보다 먼저 확인되는 핵심 권리는 임차인 권리입니다. 이남성은 2022.06.07. 전입하고 2024.06.13. 보증금 187,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 최윤호도 2025.03.12. 전입해 2025.07.25. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 월세 | 권리 배지 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 최윤호 301호 | 전입 2025.03.12. 확정일자 없음 | 4,000,000원 월 700,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 | 4,000,000원 전액 인수 가능성 |
| 이남성 건물 전부 · 임차권등기 | 점유 2022.06.03. 전입 2022.06.07. 확정 2022.04.29. | 187,500,000원 월세 없음 | 대항력 有 우선변제 有 주택도시보증공사 승계 | 0원* 룰상 44,048,200원 |
* 확약서 원본의 효력 유지, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 판단입니다. 확약이 반영되지 않는 원칙적 계산에서는 이남성 미배당액 44,048,200원과 최윤호 보증금 4,000,000원을 합한 48,048,200원이 인수 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 150,300,000원으로 비교
최저매각가 146,300,000원만 보면 2026.02. 동일 면적 거래가 155,000,000원의 94.4%입니다. 그러나 최윤호 보증금 4,000,000원을 더한 실질취득은 150,300,000원으로, 최신 거래의 97.0%입니다. 실제 가격 여유는 4,700,000원, 약 3.0%에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 53.95㎡ | 1층 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.95㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
감정가 209,000,000원은 확인된 최신 거래보다 54,000,000원 높습니다. 한 차례 유찰로 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 인수액을 포함하면 최근 거래와의 차이는 4,700,000원으로 좁아집니다. 게다가 실거래 표본은 1층 1건뿐이고 대상은 3층이므로, 이 수치만으로 뚜렷한 가격 우위를 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,848,200원 |
| 1. 이남성 임차보증금 우선변제 주택도시보증공사 승계 | 187,500,000원 | 143,451,800원 |
| 이남성 미배당액 | 44,048,200원 | 실질 인수 0원* |
| 최윤호 임차보증금 | 4,000,000원 | 매수인 인수 4,000,000원 |
| 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 187,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 우선배당으로 전액 소진됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 146,300,000원 | 48,048,200원 | 4,000,000원 | 150,300,000원 |
| 2회 유찰 시 | 102,410,000원 | 91,323,740원 | 4,000,000원 | 106,410,000원 |
| 3회 유찰 시 | 71,687,000원 | 121,503,366원 | 4,000,000원 | 75,687,000원 |
확약이 유지되는 한 이남성 미배당액은 회차가 내려가도 실질 인수에서 제외되고, 최윤호 보증금 4,000,000원만 별도로 남는 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 파주시 야당동 야당역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 사다리형 평지 토지의 다세대주택 부지로, 서측과 남측의 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 488.0㎡, 지목 대, 공시지가 866,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 최근 거래가 1건이어서, 아파트 대단지보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11.자 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체·적용 범위를 법원 원본에서 대조해야 합니다.
- 최윤호 임대차 확인. 보증금 4,000,000원·월세 700,000원 계약의 존속 여부, 실제 점유, 계약 상대방과 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득으로 응찰가 산정. 현재 회차 기준 최저가 146,300,000원이 아니라 실질취득 150,300,000원을 최근 거래 155,000,000원과 비교해야 합니다.
- 입찰보증금. 최저가의 10%는 14,630,000원입니다. 별도 인수액과 취득 관련 비용을 함께 자금계획에 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액 제한의 매각 후 처리 및 말소 가능 여부를 등기소·관할기관에서 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 데이터상 매각기일은 2026.07.23.이므로 낙찰·변경·유찰 여부와 다음 기일을 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 체납·명도. 미납 관리비, 공용부분 체납, 당해세와 현재 점유자의 명도·이사 협의 비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 주된 인수는 해소됐지만 안전마진도 얇다
이 사건의 핵심은 감정가 대비 30% 할인된 최저가가 아닙니다. 이남성 보증금의 미배당 예상액 44,048,200원이 확약으로 실질 0원이 되는지, 그리고 확약 밖 최윤호 보증금 4,000,000원을 정확히 반영했는지가 먼저입니다. 두 조건을 반영한 현재 회차의 실질취득은 150,300,000원입니다.
이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 155,000,000원보다 4,700,000원 낮은 수준입니다. 수치상 시세 아래이지만 차이는 3.0%에 그치며, 비교 거래도 1건뿐입니다. 총 8세대 다세대주택, 평균 유찰 3.1회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표와 민간임대주택등기 확인 부담까지 고려하면, 현재 가격을 뚜렷한 저가 매수 구간으로 평가하기 어렵습니다. 확약 원본 확인은 필수, 최윤호 보증금은 인수, 가격은 제한적 우위. 이 세 문장이 최종 판단의 기준입니다.