최저가 1.20억 뒤에 확인된 인수보증금 3.08억 — 금곡동 오피스텔 301호

의정부지방법원 2024타경86352. 남양주시 금곡동 사릉로 19-12, 지하 1층·지상 9층 건물의 3층 301호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 진승범이며, 백연진의 청구금액 106,098,629원을 원인으로 강제경매가 진행됐습니다. 감정가 172,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 120,400,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.

말소기준은 2024.12.04. 접수된 백연진의 강제경매개시결정입니다. 이후의 강제경매, 가압류와 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 전입한 이은주·김도희·이정민·김진의 임차관계는 별도로 분석해야 합니다. 특히 이정민과 김진의 확인된 보증금만 308,000,000원이고, 예상배당에서는 두 임차인에게 지급되는 금액이 0원으로 계산돼 전액 인수로 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위 임차인이 핵심

말소기준 이후 등기된 임지훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행 가압류 81,819,300원, 남양주시와 국가의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 실제 임차인 4명의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.12.04.보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이은주·김도희는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 하며, 이정민과 김진은 확인된 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 위험이 명확합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 승계신고 1건

③ 실질취득 계산 — 1.20억짜리 물건이 아니다

현재 최저매각가 120,400,000원에 예상배당표상 전액 인수로 잡힌 이정민 보증금 178,000,000원과 김진 보증금 130,000,000원을 더하면, 확인 가능한 실질부담은 428,400,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰가와 별도로 미배당 잔액을 인수하는 구조이므로, 유찰로 최저가가 내려간 사실만으로 전체 취득비용이 싸졌다고 볼 수 없습니다. 최종 배당에서 임차보증금 일부가 변제되면 그만큼 인수 잔액은 줄어들지만, 낙찰가가 내려갈수록 배당재원이 감소해 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수 잔액을 합친 실질취득비용으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

채권 총액 294,016,558원 중 예상배당은 117,914,400원이며, 미배당액은 176,102,158원입니다. 임차인 이정민·김진의 보증금은 별도로 합계 308,000,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인의 금액은 최종 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물 사용승인일은 2020.08.19.입니다.
• 주위환경. 남양주금곡초등학교 서측 인근으로 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경춘선 금곡역이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,039,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 비교 없이 주거용 오피스텔의 매각 가능성과 적정 실질취득가격을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득비용부터 계산. 현재 회차 기준 최소 428,400,000원에 이은주·김도희의 미상 보증금 위험을 더해 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 김진 임차권등기의 미배당 잔액 인수 문구와 각 임차인의 배당요구·점유 범위를 최종 원본에서 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 이은주와 김도희의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 안전한 입찰 상한을 정할 수 없습니다.
• 중복 임차관계 대조. 김진은 건물 전부, 이정민은 28.2600으로 기재돼 있으므로 동일 호실 내 계약 관계와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 구분. 시보증은 이은주 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
• 명도 난도 반영. 실제 임차인 4명의 점유·퇴거 조건과 보증금 반환 문제가 명도 일정과 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 시세 원본 대조. 금곡역 인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래와 비교하되, 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총비용으로 비교해야 합니다.
• 공과금·관리비 확인. 관리비 체납액과 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “4.284억 이상 인수형”

이 물건은 감정가 172,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 120,400,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%이지만, 권리분석을 거치면 전혀 다른 물건이 됩니다. 예상배당표상 이정민과 김진의 보증금 합계 308,000,000원이 전액 인수로 계산돼, 현재 회차의 확인된 실질부담만 428,400,000원입니다.

여기에 말소기준 전 전입한 이은주와 김도희의 보증금이 확인되지 않았고, 실제 임차관계와 점유 범위도 복수로 얽혀 있습니다. 후순위 압류·가압류가 소멸한다는 사실은 장점이지만, 이 사건의 손익을 좌우하는 규모는 후순위 채권이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 최저가는 낮아졌지만 권리위험은 낮아지지 않았습니다. 미상 보증금과 최종 배당액을 확정하기 전에는 외형상 최저가를 근거로 응찰해서는 안 되는 고위험 사건입니다.