의정부지방법원 2024타경86352. 남양주시 금곡동 사릉로 19-12에 있는 1동 8층 805호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층 규모이며 2020.08.19. 사용승인됐습니다. 감정가 193,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 135,100,000원, 감정가의 70%입니다.
권리구조의 출발점은 2021.08.20. 설정된 한국양봉농업협동조합의 근저당권 64,800,000원입니다. 이 날짜가 말소기준이므로 그 뒤에 설정된 임차권·근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 5명의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금 반환의무가 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86352 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 사릉로 19-12, 1동 8층 805호 (금곡동, 주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 9층 · 사용승인 2020.08.19. |
| 소유자 | 진승범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 135,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 106,098,629원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
소유권은 2020.09.03. 진승범 명의로 보존된 직후 주식회사무궁화신탁에 신탁됐다가 2021.08.20. 신탁등기가 말소돼 진승범에게 귀속됐습니다. 같은 날 한국양봉농업협동조합의 근저당권 64,800,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 임지훈의 주택임차권 130,000,000원, 근저당권 148,570,000원, 임지훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행 가압류 81,819,300원, 한국양봉농업협동조합의 임의경매개시결정 및 국의 압류가 순서대로 등기됐습니다. 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 이전되지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진 | 2024.01.12. | 미상 | 2025.01.02. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이은주 | 2023.05.22. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김도희 | 2024.11.19. | 미상 | 2025.01.21. | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이정민 | 2024.08.22. | 178,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 임지훈 | 2021.09.01. | 130,000,000원 | 2023.08.30. | 없음 | 권리관계 확인 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 중복을 제외한 실제 임차인은 5명입니다. 다섯 명 모두 전입일이 말소기준일 2021.08.20.보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금이 최저가보다 크더라도 매수인이 그 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 감정가 193,000,000원의 70%인 135,100,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 비교 가능한 최근 거래가격 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
권리상 실질취득액은 인수액이 없으므로 135,100,000원으로 계산됩니다. 입찰 판단에서는 금곡역 접근성, 2020.08.19. 사용승인, 주거용 오피스텔이라는 이용상태와 함께 같은 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,691,400원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 2. 근저당 · 임지훈 | 148,570,000원 | 67,608,600원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 임지훈 | 106,098,629원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 81,819,300원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 106,098,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 507,386,558원 중 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 132,408,600원이며, 예상 미배당액은 374,977,958원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 남양주금곡초등학교 서측 인근으로, 주거용 오피스텔·다세대주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경춘선 금곡역이 있습니다.
- 도로. 건물 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 2020.08.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 난방, CCTV, 소화전 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 김진·이은주·김도희·이정민·임지훈 가운데 실제 거주자와 현재 점유자를 현황조사서 및 현장에서 재확인하세요.
- 보증금 미상 3명. 김진·이은주·김도희의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서로 대조하세요.
- 이정민 임대차. 보증금 178,000,000원과 면적 28.2600의 계약 범위, 실제 사용 부분 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 임지훈 권리 중첩. 임차권 130,000,000원 말소와 근저당 148,570,000원 설정이 이어진 경위, 강제경매 청구채권과의 중복 여부를 확인하세요.
- 당해세. 2026.04.06. 국의 압류가 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 명도비용. 대항력은 없지만 다수 점유자가 확인된 만큼 인도명령과 퇴거 협의에 필요한 시간과 비용을 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 같은 건물과 금곡역 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 기계식 주차. 이용 가능 차량 규격, 운영 상태와 유지관리 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 종기 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 명도까지 쉬운 것은 아니다”
이 물건의 권리분석 결론은 분명합니다. 2021.08.20. 한국양봉농업협동조합 근저당 이후에 발생한 권리와 임차관계이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 5명의 보증금이나 채권자들의 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다.
그러나 실무 난도는 권리표만큼 단순하지 않습니다. 다수의 임차인, 보증금 미상 3명, 178,000,000원의 임대차 신고, 그리고 임차권자·근저당권자·경매채권자로 중첩된 임지훈의 관계를 확인해야 합니다. 현재 최저가 135,100,000원이 감정가의 70%라는 점도 시세 검증 전에는 가격 메리트로 확정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 명도와 가격은 확인형. 원본 대조와 현장조사 결과가 입찰 여부를 가를 물건입니다.