대전지방법원 2025타경3816. 대전 동구 효평동 581-2의 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 지하 1층 창고, 지상 1~2층 근린생활시설이며 외부에는 “계족산 산골식당”으로 표기돼 있으나 현장조사 당시 영업이 중단된 상태였습니다. 토지는 317.0㎡이고, 현황 도로를 통해 차량 진출입은 가능하지만 천개동마을 인근 농촌버스승강장 이용 등 대중교통 편의는 불편한 편으로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2016.07.06. 설정된 대전동부신용협동조합 근저당권 130,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 진규성 명의의 가등기와 김경진의 가압류, 현 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기에 대해서는 별도로 “담보가등기 — 종류 확인 필요”라는 주의사항이 있어 등기 원문과 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3816 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 효평동 581-2 · 대전광역시 동구 천개동로251번길 107-40 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지하1층 창고 · 지상1~2층 근린생활시설 |
| 토지 | 317.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 진영탁 · 2025.01.15. 소유권이전 · 거래가액 63,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,840,050원 / 205,840,050원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.08.19 |
| 신청채권자 / 청구 | 대전동부신용협동조합 / 91,495,708원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 예정
2016.07.06. 대전동부신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2019.05.20. 진규성의 소유권이전청구권가등기, 2025.07.07. 김경진의 187,305,452원 가압류, 2025.08.29. 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있습니다. 근저당권은 2026.02.05. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 확인됩니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성준 | 2024.01.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 김성준의 전입일 2024.01.05.은 말소기준권리 2016.07.06.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상으로 두어야 하며, 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,840,050원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,761원 |
| 2. 근저당권 · 대전동부신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김경진 | 187,305,452원 | 72,158,289원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 317,305,452원 중 채권자 예상배당은 202,158,289원, 미배당은 115,147,163원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 205,840,050원 | 202,158,289원 | 115,147,163원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,672,040원 | 161,566,631원 | 155,738,821원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,737,632원 | 129,093,305원 | 188,212,147원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 낮아질수록 늘어나는 것은 매수인 승계액이 아니라 채권자들의 미배당액입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않아, 현재 205,840,050원이 시장 대비 싼지 비싼지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 이용상태·토지 규제 — 환금성 확인이 핵심
- 이용상태. 지하1층은 창고, 지상1~2층은 근린생활시설이며 외부표기상 “계족산 산골식당”이나 현장조사 당시 영업이 중단된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지하1층/지상2층으로, 일반건축물대장상 사용승인일은 2013.03.05.입니다.
- 교통. 현황 도로인 기호(3)을 통해 차량 진출입이 가능하며, 농촌버스승강장이 있으나 대중교통 이용편의는 불편한 편입니다.
- 토지. 317.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불), 공시지가 89,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·상수원보호구역·수질보전특별대책지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 주변환경. 농촌주택·농경지·근린생활시설이 혼재하는 산간 농촌지대로 조사됐습니다.
⑥ 특별매각조건 — 보증금 20%
이 사건은 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 일반적인 보증금 수준으로 자금계획을 잡으면 안 됩니다. 또한 일괄매각이며, 감정평가서상 제시외 건물과 태양광설비는 매각에 포함되고, 목록1 지상 농업용창고는 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2019.05.20. 가등기는 후순위로 소멸 예정이나 “담보가등기 종류 확인 필요”가 명시돼 있습니다.
- 점유자 조사. 김성준은 대항력 없음으로 분류되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다.
- 보증금 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 매각 범위. 제시외 건물과 태양광설비 포함, 목록1 지상 농업용창고 제외 조건을 현장과 원문에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 개발제한구역·상수원보호구역·수질보전특별대책지역·자연녹지지역 등 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 영업 상태. 근린생활시설은 현장조사 당시 영업이 중단돼 있어 재사용·임대·처분 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 205,840,050원 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형이라 보기 어렵다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2016.07.06. 대전동부신용협동조합 근저당권이고, 후순위 가등기·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 점유자 김성준도 전입이 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 난도는 권리 소멸 여부보다 다른 데 있습니다. 가등기 종류 확인, 보증금 미상 점유자, 매수신청보증금 20%, 매각 포함·제외 물건의 구분, 개발제한구역·상수원보호구역 등 규제, 영업 중단 상태가 동시에 존재합니다. 더구나 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가 205,840,050원이 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 결론은 “인수는 0원, 그러나 가격과 활용성은 원본·현장 확인 후 판단”입니다.
