대전지방법원 2025타경3835. 정림동 우성아파트 상가동 지하층1호로, 공부상 생활편익시설인 근린시설입니다. 주식회사휴테크가 2022.10.07. 거래가 650,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 남대전농업협동조합이 채권최고액 552,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류·압류 7건과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸해, 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
권리구조만 보면 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 이 물건은 감정가 716,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 171,911,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대상은 지하층의 대형 근린시설이고, 확인되는 최근 거래는 59.69㎡·84.94㎡·128.65㎡ 아파트 거래입니다. 용도와 면적이 일치하지 않으므로 최저가가 최근 거래 평균의 70.9%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3835 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 정림동 584 우성아파트 상가동 지하층1호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 상가동 지하층1호 · 평가대상 면적 503.88㎡ |
| 이용상태 | 공부상 생활편익시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사휴테크 (2022.10.07. 소유권이전, 거래가 650,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 716,000,000원 / 171,911,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남대전농업협동조합 / 468,150,207원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
말소기준은 2022.10.07. 남대전농업협동조합 근저당권입니다. 한국스탠다드차타드은행·하나카드·신용보증기금·대전신용보증재단·케이비국민카드의 가압류와 국·대덕구의 압류, 남대전농업협동조합의 경매개시결정은 모두 이보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 배당받지 못한 금액도 채권자의 미회수금일 뿐 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 임차인·점유 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영문 | 2023.10.04. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 오영문의 전입일은 2023.10.04.로 말소기준권리 2022.10.07.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없으므로 배당 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 아파트 거래를 지하 상가 시세로 쓰면 안 된다
우성 단지는 1,980세대이며 사용승인일은 1993.09.01.입니다. 확인되는 최근 12건의 거래는 모두 59.69㎡·84.94㎡·128.65㎡ 주거시설 거래입니다. 대상 물건은 지하 근린시설 503.88㎡이므로, 아래 거래는 단지의 주거시장 흐름을 보는 참고자료일 뿐 직접 비교사례가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 233,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 128.65㎡ | 14 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 3 | 204,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 218,000,000원 |
| 2026.06 | 128.65㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 7 | 238,000,000원 |
| 2026.06 | 59.69㎡ | 7 | 172,000,000원 |
| 2026.05 | 128.65㎡ | 14 | 318,000,000원 |
| 2026.05 | 128.65㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교 불일치 | 12건 | 242,500,000원 |
최근 12개월 거래 평균은 242,500,000원, 최신 거래는 233,000,000원, 거래 범위는 165,000,000원부터 365,000,000원입니다. 최저가 171,911,000원은 수치상 최근 평균의 70.9%이지만, 지하 근린시설과 지상 아파트를 비교한 비율입니다. 이를 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “70.9% 수준의 급매”라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,206,754원 |
| 1. 근저당 · 남대전농업협동조합 | 552,000,000원 | 168,704,246원 |
| 2. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 103,961,881원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 20,772,881원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 279,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전신용보증재단 | 85,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비국민카드 | 9,923,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,050,658,481원 중 예상 배당액은 168,704,246원이며, 미배당액은 881,954,235원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자와 신청채권자의 회수 부족분으로, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 171,911,000원 | 168,704,246원 | 881,954,235원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 120,337,699원 | 117,852,971원 | 932,805,510원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 84,236,389원 | 82,320,134원 | 968,338,347원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지되고, 줄어든 매각대금만큼 채권자의 미배당액이 증가합니다. 다만 낮아지는 최저가가 곧 적정가를 의미하지는 않습니다. 해당 근린시설의 실제 임대 가능성, 공실 기간, 내부 상태와 상가 거래사례가 확인되지 않은 상태에서는 회차별 가격만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전정림초등학교 서측 인근의 우성아파트 상가동으로, 주위에 학교·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트 단지 내 상가 1개호이며 공부상 생활편익시설, 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물의 지하층 제1호로, 급배수·위생·소방설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 25m, 동측 약 20m, 북측·남측 약 15m 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역·자연재해위험개선지구 저촉, 중점경관관리구역 포함 사항이 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 표준적 설비·이용상황을 고려해 평가됐습니다.
- 환금성. 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 지하층 대형 근린시설의 매수층은 아파트보다 제한적일 수 있어 매각·임대 계획을 먼저 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 비교사례 재조사. 제공된 실거래는 우성아파트 주거시설 거래입니다. 지하 근린시설 503.88㎡와 유사한 상가 거래·임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 감정평가상 공실이지만 오영문의 전입 기록이 있습니다. 현장 방문으로 실제 점유자·열쇠·잔존 물품·인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 자료 확인. 오영문의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 내용은 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 지하층의 누수·설비·소방시설·출입구·전용 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 용도와 영업 가능성 확인. 공부상 생활편익시설의 구체적인 허용 용도와 실제 영업에 필요한 인허가·시설 조건을 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 자연재해위험개선지구와 교육환경 보호구역 등 저촉 사항이 실제 사용·공사·영업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 881,954,235원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 미반영 사항은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증되지 않았다”
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 2022.10.07. 남대전농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 오영문 역시 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 171,911,000원입니다.
그러나 4회 유찰과 감정가 24%라는 숫자만으로 저가매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 대상은 현황 공실인 지하층 503.88㎡ 근린시설이고 내부도 확인되지 않았습니다. 최근 거래 평균 242,500,000원과 최신 거래 233,000,000원은 면적·용도가 다른 아파트 거래여서 직접적인 시세 근거가 되지 않습니다. 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 보류. 유사 상가 거래와 임대수익, 내부 상태, 실제 점유관계를 확인하기 전에는 최저가가 낮다는 사실만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
