934,294,000원
의정부지방법원 2024타경87294. 사건상 소재지는 남양주시 와부읍 도곡리 674-6이고, 건물 등기에는 도곡리 677, 도로명주소 궁촌로64번길 20-9가 표시돼 있습니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 감정 이용상태는 지1층부터 2층까지 근린생활시설인 사무소, 부속건물 1·2층은 창고입니다. 따라서 단순한 토지 한 필지가 아니라 토지·건물 권리관계를 묶어 확인해야 하는 혼합형 물건으로 보는 것이 안전합니다.
현재 최저가는 감정가 1,334,705,000원의 70%인 934,294,000원입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 거래나 최신 거래가 확인되지 않아, 70%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 환산할 근거는 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점과 시장가격이 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87294 |
|---|---|
| 사건상 소재지 | 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 674-6 |
| 건물 등기 표시 | 경기도 남양주시 와부읍 도곡리 677 주건축물제1동 · 궁촌로64번길 20-9 |
| 물건종류 / 매각방식 | 대지 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 지1층~2층 근린생활시설(사무소) · 부속건물 1·2층 창고 |
| 건물 구조 | 경량철골구조(현 철근콘크리트구조 및 경량철골구조) · 샌드위치패널지붕 2층 |
| 소유자 | 이황희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,334,705,000원 / 934,294,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 말소기준 원본 확인 필수
말소기준으로 산정된 권리는 2016.01.29. 설정된 을구 1번 미금농업협동조합 근저당권 1,950,000,000원입니다. 이 기준을 적용하면 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 주요 등기 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당권 | 미금농업협동조합 | 1,950,000,000원 | 산정상 말소기준 |
| 을구 2번 근저당권 | 중소기업은행 | 780,000,000원 | 소멸 2022.12.28. 채권최고액 505,700,000원 변경 기재 |
| 을구 7번 근저당권 | 중소기업은행 | 360,000,000원 | 소멸 |
| 을구 9번 근저당권 | 주식회사지우케이블 | 600,000,000원 | 소멸 |
| 을구 10번 근저당권 | 주광엔지니어링주식회사 | 600,000,000원 | 소멸 |
| 갑구 4번 가압류 | 주식회사신한은행 | 66,375,449원 | 소멸 |
| 갑구 5번 가압류 | 중소기업은행 | 377,146,309원 | 소멸 |
② 점유·임차 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
현황조사에는 보증기관 대위·승계가 아닌 점유·임차 신고가 2건 있습니다. 두 신고 모두 2016.01.29. 말소기준 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 사용 형태가 미상이고, 1건은 보증금도 확인되지 않아 실제 인도 대상과 명도 협의 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)대건이엔씨 이황희 점유 부분·용도 미상 | 2024.08.28 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 한빛넥스트 이황희 점유 부분·용도 미상 | 2019.06.11 | 30,000원 1,150,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·배당 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 자체가 시장가격보다 높은지 낮은지를 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 934,294,000원 | 922,551,060원 | 4,210,970,698원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 654,005,800원 | 645,065,742원 | 4,488,456,016원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 457,804,060원 | 450,826,019원 | 4,682,695,739원 | 0원 |
유찰이 이어져도 배당 부족액만 커질 뿐, 현재 권리·점유 판단에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 360,000,000원이지만, 현재 회차에서도 선순위로 산정된 채권이 매각대금을 모두 흡수해 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 934,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,742,940원 |
| 을구 1번 근저당권 · 미금농업협동조합 | 1,950,000,000원 | 922,551,060원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 우리전력주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사지우케이블 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주광엔지니어링주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사신한은행 | 66,375,449원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 377,146,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,133,521,758원 중 예상 채권배당은 922,551,060원, 미배당은 4,210,970,698원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으며, 일괄매각 대상별 존속 등기 확인 전에는 위 순위를 확정값으로 보지 않아야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도곡15리마을회관 남서측 인근으로, 단독주택·농경지·임야·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지1층~2층은 근린생활시설인 사무소, 부속건물 1·2층은 창고로 이용 중입니다.
- 건물상태. 노출콘크리트 외벽, 페인팅·인테리어 내벽, 장판·일부 타일 바닥, PVC 이중창이며 위생급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지자료. 도로 지목 필지는 26㎡, 공시지가 273,700원/㎡, 평지·부정형·소로 한면 조건입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 대지·토지와 근린생활시설·창고가 결합된 일괄매각 물건으로, 주거용 집합건물보다 매수층과 금융조달 조건을 개별적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 물건목록 대조. 도곡리 674-6과 건물 등기상 도곡리 677을 포함해 매각 대상 토지·건물의 지번, 면적, 지분을 원본 목록에서 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 을구 1번 근저당의 2016.07.28. 일부포기 말소가 어느 부동산에 적용되는지 확인하고, 각 대상별 실제 말소기준을 다시 정리해야 합니다.
- 말소된 근저당 확인. 을구 4번·6번 말소 기재와 배당표 포함 내역을 개별 토지·건물 등기부에 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 2건 모두 대항력은 없지만 점유 부분이 미상입니다. 사무소와 창고의 실제 사용자, 인도 대상, 시설물 소유관계를 현장에서 확인하세요.
- 임대조건 원본 확인. 한빛넥스트 신고의 보증금 30,000원·차임 1,150,000원과 대건이엔씨 신고의 미상 보증금을 임대차계약서·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 남양주시·성북세무서·구리세무서 압류 중 당해세 해당 금액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 토지가격·건물가치·임대수익·인근 근린시설 거래를 별도로 조사해 응찰 상한을 정하세요.
- 규제 적용 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 각종 환경·수도 관련 제한이 실제 이용 또는 증·개축에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것
이 사건은 현재 자료만 놓고 보면 대항력 있는 임차인이 없고, 후순위 채권의 미배당도 낙찰자에게 승계되지 않아 실질취득액이 최저가 934,294,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 결론은 2016.01.29. 미금농업협동조합 근저당을 말소기준으로 적용할 때의 결과입니다.
건물 등기에는 해당 근저당의 일부포기 말소가 기재돼 있고, 이미 말소된 것으로 보이는 다른 근저당도 배당 시뮬레이션에 포함돼 있습니다. 일괄매각 대상별 등기 범위가 서로 다를 가능성이 있는 만큼, 지금 단계에서의 결론은 “인수 0원이라 안전”이 아니라 “원본 대조 후에만 인수 0원을 확정할 수 있다”입니다. 실거래 비교도 없어 감정가 70%만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다. 권리·물건 범위 확인 전 입찰 보류, 확인 후 가격 재산정이 이 사건의 핵심입니다.
