* 실질취득 약 280,000,000원은 확인된 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크고, 매각대금에서 배당되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다는 구조를 설명하는 기준 금액입니다. 실제 배당에서는 집행비용·조세·다른 우선권이 영향을 미치므로 실질 총부담이 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비용 및 별도 임차인 위험은 포함하지 않았습니다.

의정부지방법원 2024타경87621. 남양주시 화도읍 월산리의 화도효성해링턴플레이스 105동 2103호입니다. 전용면적은 84.9915㎡이고, 철근콘크리트구조 34층 건물 중 21층에 위치합니다. 감정가 366,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 179,340,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 최근 거래가격보다 크게 낮아 보이지만, 등기와 매각물건명세서를 확인하면 이 물건은 낙찰가와 취득비용이 전혀 같은 물건이 아닙니다.

2022.09.08 설정된 북서울농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그런데 임차권등기는 2025.08.25에 이루어졌어도 해당 임차인의 전입·점유는 2021.06.01, 확정일자는 2021.05.03입니다. 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 임대차의 선행 날짜를 기준으로 별도 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기일보다 먼저 생긴 임차인의 대항력

권리관계의 기준은 2022.09.08 북서울농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이미 말소된 국민은행 근저당권과 과거 신탁등기까지 현재 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 보증금 관계 확인이 핵심

임차인으로 확인되는 이름은 이두은과 염미나, 총 2명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고에 해당하는 신고인은 없습니다. 다만 두 사람의 전입·점유 시점이 같고, 이두은의 보증금이 알려져 있지 않으므로 별개 임대차인지, 동일 임대차의 관련 점유자인지 확정할 수 없습니다. 동일 보증금을 두 번 합산해서도 안 되지만, 관계가 확인되기 전까지 이두은의 인수 위험을 임의로 제거해서도 안 됩니다.

염미나의 전입·확정일자는 임차권등기 및 매각물건명세서에 기재된 날짜입니다. 임차인 신고 요약의 불명확한 부분보다 원본 등기 내용과 매각물건명세서의 인수권리 명시를 우선 반영했습니다. 이두은의 독립적인 임대차 여부 및 보증금은 확정되지 않았습니다.

③ 실질취득 계산 — 1.79억이 아니라 약 2.8억을 기준으로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 임차보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는 한 매수인은 미배당 잔액을 인수합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수해야 하는 임차보증금이 그만큼 늘어날 수 있습니다. 이 때문에 최저가 하락분을 그대로 투자수익으로 계산하는 방식은 틀립니다.

* 임차보증금이 전액 배당되지 않고 잔액이 매수인에게 승계되는 구조의 개략적 취득 기준입니다. 실제 배당액, 집행비용, 조세, 다른 임차인 및 취득 부대비용에 따라 총부담은 달라집니다. 회차별 실질취득액이 정확히 동일하다는 확정 계산이 아닙니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 약 2.8억과 최근 거래를 비교

화도효성해링턴플레이스는 635세대, 2015.08.28 사용승인된 아파트입니다. 비교 대상은 전용 84.98~84.99㎡대 동일 평형 실거래입니다. 최근 12건 평균은 337,250,000원, 최신 거래는 350,000,000원입니다. 확인된 실거래 범위는 330,000,000~350,000,000원입니다. 이 사건의 가격 판단에는 최저가 179,340,000원이 아니라 임차보증금 인수를 고려한 실질취득 약 280,000,000원을 우선 적용해야 합니다.

최저매각가 179,340,000원은 최근 실거래 평균의 53.2%에 불과합니다. 하지만 그 비율을 그대로 가격 할인율로 사용하면 안 됩니다. 실질취득 약 280,000,000원을 기준으로 보면 최근 평균 337,250,000원 및 최신 거래 350,000,000원보다 낮은 수준입니다. 따라서 확인된 임차권만 놓고 보면 시세 대비 차이는 존재합니다. 다만 이것이 그대로 확정 수익이나 안전마진이라는 뜻은 아닙니다. 별도 임차인 보증금, 세금, 실제 배당, 점유·명도비용에 따라 차이가 줄거나 없어질 수 있기 때문입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 179,340,000원 가정 · 기존 추정안의 한계 표시)

기존 추정안은 채권최고액·청구금액 등을 이용한 기계적 계산으로, 선순위 임차보증금과 조세의 실제 배당순위를 반영하지 않았습니다. 신청채권자의 청구액과 다른 채권의 중복 여부도 확인해야 합니다. 소유자 잔여액·채권자 전액배당·매수인 인수 0원은 확정 결과가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 남양주시 화도읍 월산리 소재 남양주고등학교 남동측 인근입니다. 아파트단지·단독주택·농경지·각급 학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2015.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 34층 중 21층이며 상하수도·급배수·난방·승강기·소화 및 화재경보기 설비를 갖추고 있습니다.
• 단지·거래. 635세대 단지이며, 전용 84.98~84.99㎡대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 330,000,000~350,000,000원입니다. 다만 거래 표본이 존재한다는 사실만으로 개별 호수의 즉시 매도 가능성을 보장할 수는 없습니다.
• 도로. 단지 북측은 폭 약 20m, 서측은 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(월산4지구)이며, 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,222,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 염미나 임차권 최종 확인. 보증금 280,000,000원, 전입 2021.06.01, 확정일자 2021.05.03 및 매각물건명세서의 인수 문구를 대조해야 합니다. 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 대항력을 부인해서는 안 됩니다.
• 실제 배당액 확인. 선순위 임차권이 얼마를 배당받는지에 따라 매수인 인수 잔액이 달라집니다. 임차보증금 전액을 무조건 추가 인수한다고 단정하거나 반대로 인수액을 0원으로 가정해서도 안 됩니다.
• 이두은과 염미나 관계 확인. 동일 임대차의 관련 점유자인지, 별도 임대차계약이 있는지 확인해야 합니다. 보증금 미상을 0원으로 처리하거나 동일 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 남양주시·국 명의 압류 등의 실제 채권액, 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다. 국민건강보험공단 압류채권도 별도로 확인해야 합니다.
• 중복 경매 사건 확인. 2024타경87621 강제경매와 2025타경71926 임의경매의 관계, 신청채권액 및 중복 배당 여부를 확인해야 합니다.
• 회차별 인수 시나리오 확인. 유찰로 최저가가 낮아지는 경우에도 선순위 보증금의 미배당 잔액은 증가할 수 있습니다. 179,340,000원·125,537,999원·87,876,599원을 각각 단독 취득가격으로 사용해서는 안 됩니다.
• 매각기일 및 진행 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각·변경·정지·취하·재매각 여부를 법원 원본 기록에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 임차권등기자의 퇴거 여부와 현재 실제 점유자를 확인하고, 보증금 반환에 따른 명도 조건 및 미납 관리비를 별도로 조사해야 합니다.
• 실거래 원본 대조. 최근 거래 12건의 계약 상태와 층·향·내부 상태를 비교하여 동일 평형 평균이 본건의 실질적인 처분가격을 대표하는지 검토해야 합니다.
• 최종 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 및 실제 배당순위를 대조해야 합니다. 특히 임차권과 조세를 반영하지 않은 배당 추정값을 입찰 근거로 사용해서는 안 됩니다.

맺으며 — “최저가 1.79억 ≠ 실질취득 1.79억”

이 물건은 감정가 366,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가 179,340,000원까지 낮아진 아파트입니다. 최근 동일 평형 실거래 평균은 337,250,000원입니다. 하지만 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 280,000,000원이 존재하므로 최저가를 그대로 최근 시세와 비교하는 것은 잘못된 분석입니다.

선순위 보증금의 미배당 잔액을 인수하는 구조에서는 실질취득 부담을 약 280,000,000원 기준으로 살펴야 합니다. 이 금액은 최근 거래가격보다 낮지만, 이두은의 독립적인 보증금 여부, 조세의 실제 배당액, 집행비용 및 명도 문제가 확인되지 않았습니다.

더구나 기존 배당 추정의 매수인 인수 0원·소유자 잔여 66,607,880원은 선순위 임차권을 누락한 계산이므로 그대로 신뢰할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 선순위 임차권의 실제 배당액과 추가 인수 위험을 확정하는 것입니다.