최저가 2.562억이 아니라, 실질취득은 최소 약 2.80억 — 화도효성해링턴플레이스 2103호

의정부지방법원 2024타경87621. 남양주시 화도읍 월산리 ‘화도효성해링턴플레이스’ 105동 21층 2103호, 전용 84.9915㎡ 아파트입니다. 감정가는 366,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 256,200,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다. 염미나의 임차보증금은 280,000,000원이며, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

따라서 낙찰가가 256,200,000원이라면, 매각대금이 임차보증금에 전액 충당된다고 단순화해도 미배당 잔액은 23,800,000원입니다. 낙찰가와 인수액을 더한 권리상 총원가는 약 280,000,000원으로 수렴합니다. 실제 배당에서는 집행비용 4,386,800원과 국세·지방세가 먼저 차감될 수 있어 임차권 미배당액과 실질취득가는 이보다 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권을 먼저 봐야 한다

북서울농업협동조합 근저당과 그 이후의 경기신용보증재단·서울보증보험 가압류, 남양주시·국민건강보험공단· 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 을구 4번 염미나 임차권은 예외입니다. 등기 순위가 늦다는 이유로 단순 소멸한다고 볼 수 없고, 보증금 280,000,000원 중 배당되지 않는 금액은 매수인이 승계합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수와 미상 위험을 분리해야 한다

염미나의 인수 위험은 금액과 근거가 명확합니다. 반면 이두은은 전입일과 배당요구 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자를 곧바로 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 반대로 승계 위험이 전혀 없다고 확정해서도 안 됩니다. 현재 확인 가능한 실질취득가 280,000,000원은 상한이 아니라 최소 기준으로 보는 편이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 75.5%가 아니라 실질취득 82.6%

화도효성해링턴플레이스 전용 84.98~84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 비교하면, 최근 평균은 339,166,666원, 최신 거래는 2026년 7월 343,000,000원입니다.

최저가 256,200,000원은 최근 평균의 75.5%지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 제외해 실제 투자 판단에 그대로 사용할 수 없습니다. 확인된 실질취득 기준인 280,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.6%, 최신 거래 343,000,000원의 81.6%입니다. 최근 평균보다 59,166,666원 낮아 가격 여지는 있지만, 집행비용·세금과 이두은의 임대차관계가 확인되기 전에는 그 차액 전체를 안전마진으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 256,200,000원 가정)

* 집행비용 4,386,800원만 먼저 차감하고 국세·지방세는 반영하지 않은 최대 배당액입니다. 당해세가 추가로 우선 배당되면 염미나의 배당액은 줄고 매수인이 인수할 보증금은 늘어납니다. 매각대금 전액을 임차보증금에 충당하는 단순 산식의 인수액은 23,800,000원이지만, 집행비용 반영 시 28,186,800원 이상이 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주고등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 농경지, 각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 34층 건물 중 21층이며 사용승인일은 2015.08.28입니다. 단지는 635세대입니다.
• 도로·토지. 단지 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 포장도로에 접하고, 토지는 사다리형에 유사한 아파트 건부지입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·월산4지구 지구단위계획구역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,222,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 상하수도·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 전용 84.98~84.99㎡ 실거래가 2026년 2월부터 7월까지 12건 확인돼 거래 표본은 있으나, 가격 범위가 330,000,000원~380,000,000원으로 넓습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 명세서 인수문구 원본 확인. 염미나 임차권의 보증금 280,000,000원과 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다는 문구를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 이두은 임대차계약 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 전입세대확인서, 주민등록 열람, 임대차계약서와 배당요구서 내용을 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 금액 확인. 남양주시, 국민건강보험공단, 남양주세무서의 압류가 있습니다. 당해세 규모만큼 임차인의 배당액이 줄면 매수인 인수액이 증가합니다.
• 입찰가보다 실질취득가로 상한 설정. 낙찰가가 내려가면 염미나 임차보증금 미배당액이 늘어납니다. 응찰 상한은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 승계액을 합친 금액으로 정해야 합니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 전출 여부와 현재 점유자를 확인하고, 인도명령 적용 가능성과 보증금 반환·명도 협의 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납액은 매수인 부담 문제가 생길 수 있으므로 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 세금 압류내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.562억 낙찰”이 아니라 “최소 약 2.80억 취득”

이 사건의 표면상 할인율은 30%입니다. 하지만 매각물건명세서에 명시된 대항력 임차권 때문에 실제 원가는 최저가에서 멈추지 않습니다. 염미나 보증금 280,000,000원을 기준으로 낙찰가와 미배당 인수액을 더한 총원가는 약 280,000,000원에 수렴하고, 집행비용·당해세가 반영되면 그 이상이 됩니다.

그럼에도 확인된 실질취득 기준 280,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 339,166,666원의 82.6%이므로 가격 여지는 존재합니다. 문제는 이 차이가 확정된 순수 할인액이 아니라는 점입니다. 이두은의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 세금 우선배당 규모도 미상입니다. 가격은 조건부 매력, 권리는 고난도. 염미나 임차권의 정확한 배당액과 별도 점유자의 임대차관계를 원본으로 확정한 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.