대전지방법원 2025타경3841. 대전 동구 주촌동 139-1 일대의 연립주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설이며, 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 1층으로 홀·방1·주방 및 식당·화장실· 보일러실 등이 확인됩니다. 말소기준권리는 2019.12.02 설정된 주식회사부산은행 근저당권 591,800,000원이고 이후 홍성수 근저당권 300,000,000원, 부산은행 근저당권 42,900,000원, 한화생명보험 가압류 46,535,605원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 이 사건은 임차관계 때문에 단순한 “인수 0원” 사건으로 결론내리면 안 됩니다. 김진용의 전입일은 2019.08.02로 말소기준 2019.12.02보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3841 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 주촌동 139-1 · 대전광역시 동구 회남로 1007 |
| 용도 | 연립주택 + 토지 · 감정 이용상태 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 1층 · 사용승인일자 2011.12.13 |
| 토지 | 지목 대 · 726.0㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 문지원 |
| 감정가 / 최저가 | 926,113,400원 / 317,656,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 506,027,685원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
임차인 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진용 | 2019.08.02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
신고·조사된 임차인은 김진용 1명입니다. 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 또한 등기상 2012.11.28 옥천군산림조합 근저당권의 채무자도 김진용으로 기재돼 있어, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 제시돼 있습니다. 다만 이 사정만으로 임차관계가 허위라고 단정할 수 없으므로 보증금·임대차계약·실제 점유관계를 확인하기 전에는 승계 위험을 제거해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 감정가 34%지만 ‘싸다’고 말할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 317,656,000원으로 3회 유찰된 상태이며 감정가의 34% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 222,359,200원, 5회 유찰 시 155,651,440원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 317,656,000원 | 312,408,816원 | 668,826,789원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 222,359,200원 | 218,446,171원 | 762,789,434원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 155,651,440원 | 152,672,320원 | 828,563,285원 | 0원 |
다만 이 회차표의 인수 0원은 현재 배당 시뮬레이션에 잡힌 금액입니다. 김진용의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 실질취득액과 승계액은 별도 확인이 필요합니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,247,184원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 591,800,000원 | 312,408,816원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 홍성수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 42,900,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 46,535,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 981,235,605원 가운데 채권자 예상배당은 312,408,816원, 미배당은 668,826,789원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 김진용의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태이므로 이 표만으로 매수인 최종 승계액을 단정해서는 안 됩니다.
④ 토지·이용상태 — 농촌형 저환금 요소가 겹친다
- 주위환경. 대전광역시 동구 오동 소재 오동마을 남동측 인근으로, 농경지·임야·농가주택 등이 형성된 도시 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설까지의 거리와 이용 편의성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설이며 홀·방1·주방 및 식당·화장실·보일러실 등으로 이용됩니다.
- 토지 규제. 자연환경보전지역이며 상수원보호구역·수질보전특별대책지역·가축사육제한구역이 포함되고, 일부에는 공익용산지가 접합니다.
- 접근성. 매각물건명세서상 목록 1은 지적도상 맹지, 목록 5도 맹지입니다.
- 일괄매각. 제시외 수목인 소나무·주목 등과 각종 잡목·자연림이 포함됩니다.
- 현황 차이. 목록 2는 공부상 (철근)콘크리트지붕으로 되어 있으나 현황은 아스팔트슁글지붕이며 데크와 외부계단이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김진용 보증금 확인. 전입 2019.08.02가 말소기준 2019.12.02보다 앞섭니다. 임대차계약서·보증금·실제 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 항목으로, 우선변제와 미배당 승계 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김진용은 과거 옥천군산림조합 근저당의 채무자와 동일한 이름으로 확인돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다.
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 확인하세요.
- 맹지·통행 확인. 목록 1과 목록 5의 맹지 조건, 실제 진입로 및 통행 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연환경보전지역·상수원보호구역·수질보전특별대책지역·공익용산지 관련 이용 제한을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 수목과 데크·외부계단을 포함한 매각 범위를 원문과 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 사건은 감정가 926,113,400원에서 3회 유찰돼 최저가가 317,656,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정처럼 보이지만, 현재 가격을 곧바로 실질취득액으로 보면 안 됩니다. 김진용의 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다.
배당표에는 매수인 인수 0원으로 계산돼 있지만 이는 확인된 등기 채권을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 김진용의 실제 보증금과 대항력·배당관계가 확인되지 않은 이상 승계 위험은 열려 있습니다. 여기에 3회 유찰, 일부 맹지, 자연환경보전지역·상수원보호구역, 농지취득자격증명 제출 조건까지 겹칩니다. 가격보다 선순위 점유와 입찰 자격을 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
