523,600,000원
의정부지방법원 2025타경64309. 경의중앙선 탄현역 동측 인근의 일산두산위브더제니스 105동 30층 3006호입니다. 감정평가상 59층 건물 내 30층 아파트로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 표본은 전용 120.48㎡와 120.78㎡입니다. 감정가는 748,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 523,600,000원입니다.
현재 등기상 말소기준권리는 2022.05.26. 설정된 삼성화재해상보험 근저당입니다. 최초 채권최고액은 506,575,000원이었고 2024.06.07. 157,300,000원으로 변경됐으며, 2025.07.31. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이 기준권리 이후의 압류·가압류와 2025.09.24. 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64309 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 제105동 제30층 제3006호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 일현로 97-11 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 59층 건물 내 30층 |
| 비교 면적 | 120.7818㎡ · 동일 면적 실거래 매칭 |
| 사용승인 | 2013.04.26 |
| 소유자 | 박종필 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 748,000,000원 / 523,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 147,606,308원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 현재 등기는 단순하지만 과거 임차권이 다시 등장한다
2019년 김재삼 소유 당시 우리은행 근저당 440,000,000원과 김대근의 임차보증금 410,000,000원 임차권이 설정됐습니다. 이후 종전 임의경매가 진행돼 2022.05.26. 박종필이 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 접수번호로 우리은행 근저당과 김대근 주택임차권의 말소등기가 기재돼 있습니다.
그날 새로 설정된 삼성화재해상보험 근저당이 현재 사건의 말소기준입니다. 따라서 등기 기재만 기준으로 보면 2024.06.07. 전입한 김경훈은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 이후 발생한 압류·가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 두 기록을 그대로 합치면 안 된다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사상 임차인 관련 기록은 김경훈과 김대근 2건입니다. 다만 김대근의 임차권은 등기상 2022.05.26. 말소 이력이 있어, 현재 사건에서 다시 권리를 행사할 수 있는지 최신 원본으로 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경훈(배우자 조혜진) 현황조사 | 전입 2024.06.07 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김대근 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 전입 2019.02.28 확정 2019.02.11 | 410,000,000원 | 2021.03.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 말소 이력 확인 |
③ 시세 비교 — 현재 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 낮다
일산두산위브더제니스는 2,700세대, 2013.04.26. 사용승인 단지입니다. 비교 면적 120.48㎡·120.78㎡의 최근 12건 평균은 657,000,000원이고, 최신 거래는 2026.07. 690,000,000원입니다. 현재 회차는 인수액 0원 가정이므로 실질취득가도 523,600,000원이며, 최근 12개월 평균의 79.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 120.48㎡ | 55 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 120.78㎡ | 38 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 120.48㎡ | 18 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 120.48㎡ | 32 | 643,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 22 | 705,000,000원 |
| 2026.05 | 120.48㎡ | 17 | 600,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 14 | 661,000,000원 |
| 2026.05 | 120.78㎡ | 39 | 650,000,000원 |
| 2026.04 | 120.48㎡ | 54 | 740,000,000원 |
| 2026.04 | 120.48㎡ | 29 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 120.48㎡ | 6 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 657,000,000원 |
표본 최저 거래는 500,000,000원, 최고 거래는 740,000,000원으로 층과 상태에 따른 편차가 큽니다. 대상은 30층이므로 6층의 500,000,000원 거래만을 기준으로 보기보다는 29층 720,000,000원, 32층 643,000,000원 등 인접 층 거래와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다. 그럼에도 현재 최저가 523,600,000원은 최신 7월 거래 640,000,000원~690,000,000원보다 낮아, 권리와 세금 문제가 해소된다는 조건 아래 가격 여유가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 523,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,636,000원 |
| 1. 임차인 김대근 보증금 | 410,000,000원 | 410,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 440,000,000원 | 105,964,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 삼성화재해상보험 | 506,575,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 37,260,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 오케이저축은행 | 22,785,932원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 48,859,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,055,480,119원 중 채권자 배당액은 105,964,000원, 미배당액은 949,516,119원으로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’으로 비교
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 523,600,000원 | 0원 | 523,600,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 366,520,000원 | 49,411,280원 | 415,931,280원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 256,563,999원 | 157,827,897원 | 414,391,896원 |
김대근의 대항력 있는 임차권이 현재도 유효하다고 전제하면, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 회차부터 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 2회 유찰 시에는 366,520,000원만 보고 가격을 판단하면 안 되고, 인수액 49,411,280원을 더한 415,931,280원을 시세와 비교해야 합니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가는 256,563,999원으로 낮아지지만 인수액이 157,827,897원으로 늘어 실질취득은 414,391,896원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 탄현역 동측 인근으로, 대규모 공동주택 단지와 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 탄현역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 59층 건물 내 30층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지· 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 일현로와 연결됩니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,672,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형이고 주상용으로 이용됩니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약 허가구역과 도로·사회복지시설· 청소년수련시설 관련 제한이 포함됩니다.
- 환금성. 2,700세대 대단지이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 500,000,000원부터 740,000,000원까지 거래 편차가 커 층·향·내부 상태의 영향이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 매각물건명세서. 김대근 임차권의 인수 여부와 2022.05.26. 말소등기 반영 여부를 문구 그대로 확인하세요.
- 배당요구의 현재 사건 유효성. 김대근의 배당요구일 2021.03.22.가 현재 2025타경64309 사건의 배당요구인지 종전 사건 기록인지 대조해야 합니다.
- 구근저당 배당 여부. 2022년 말소된 우리은행 근저당 440,000,000원이 현재 배당표에 다시 포함되는 근거를 확인하세요.
- 조세 압류. 국세·지방세 압류 12건의 세목·법정기일·당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 현 점유자 명도. 김경훈과 배우자 조혜진의 실제 점유관계, 임대차계약서, 보증금, 관리비 납부 현황을 확인하세요.
- 고층 비교. 대상은 30층이므로 29층 720,000,000원, 32층 643,000,000원 등 인접 층 거래와 내부 수리 상태를 중심으로 적정가를 산정하세요.
- 관리비 체납. 2,700세대 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기·조세 교부청구서를 서로 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 전 보류
현재 실질취득가 523,600,000원은 최근 12개월 평균 657,000,000원의 79.7%이고, 최신 2026.07. 거래 690,000,000원보다 낮습니다. 아파트 대단지의 거래량과 탄현역 접근성까지 감안하면 가격만 놓고는 검토할 이유가 충분합니다.
그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 문서의 일치 여부입니다. 등기상 2022년 종전 경매로 말소된 김대근 임차권과 우리은행 근저당이 현재 임차인 분석과 배당 계산에 다시 등장합니다. 여기에 국세·지방세 압류 12건까지 있어 배당 순서가 달라질 여지도 있습니다. 최신 매각물건명세서에서 김대근 보증금의 인수 여부가 명확히 부정되고, 조세 우선배당 규모까지 확인될 때 비로소 현재 최저가의 가격 장점을 온전히 평가할 수 있습니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 결론입니다.
