감정가 24%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 가평 금대리 카타마린 105호

의정부지방법원 2025타경1143. 가평읍 금대리 북한강변에 위치한 통칭 ‘카타마린’ 숙박시설의 1층 105호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황은 숙박시설입니다. 감정가 33,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 7,923,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건군의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수는 없습니다.

권리관계의 기준점은 2018.10.01. 설정된 가평축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 신용보증기금, 서울신용보증재단, 소상공인시장진흥공단, 한국스탠다드차타드은행, 서울보증보험의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 송현철·김선희의 전입도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 확인된 범위에서 매수인 승계액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 현황조사상 확인된 실제 점유자는 2명입니다. 송현철은 말소기준일보다 약 6년 뒤, 김선희는 그보다 더 늦게 전입해 모두 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자·배당요구·보증금이 확인되지 않아 배당 가능성과 명도 협의 조건은 원본 서류와 현장조사를 통해 보완해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 24%는 시세가 아니다

현재 최저매각가는 7,923,000원으로 감정가 33,000,000원의 24.0%입니다. 4회 유찰이라는 숫자는 가격이 충분히 낮아졌다는 신호일 수 있지만, 동시에 시장에서 감정가와 물건의 환금성을 반복적으로 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다.

이 물건은 동일 용도·입지의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나, “시세보다 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 현황이 숙박시설이고 북한강변의 기존주택·숙박시설·전원주택·수상레저시설·농경지가 혼재하는 지역이라는 점, 대중교통 사정이 보통 이하라는 감정평가 내용을 함께 고려해야 합니다.

④ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 7,923,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 524,476,111원, 배당액은 7,380,386원, 미배당액은 517,095,725원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 현황 이용. 금대리마을회관 북동측에 위치하는 통칭 카타마린 숙박시설이며, 각 호는 숙박시설로 이용 중입니다.
• 주위 환경. 북한강 주변으로 기존주택·숙박시설·전원주택·수상레저시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 거리와 운행 횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 이하입니다.
• 도로. 대상 건물군은 로폭 약 3~6미터의 포장도로에 접한 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 조건. 계획관리지역·자연보전권역·한강 수변구역·폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 완경사의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 352,400원/㎡입니다.
• 공부 확인. 감정평가에는 일부 기호의 건축물대장 용도와 등기·현황 사이에 차이가 기재돼 있으므로, 105호에 해당하는 공부와 현황을 개별 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소된 선순위 근저당 확인. 2004년 농업협동조합중앙회 근저당은 2008년 말소됐는데 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있습니다. 등기부 원본과 법원 배당자료를 대조하세요.
• 두 점유자의 계약관계. 송현철·김선희의 보증금, 점유 부분, 실제 거주 여부, 배당요구 여부와 퇴거 의사를 확인하세요.
• 시세 현장조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 숙박시설·근린시설 매매 사례와 수익 수준을 직접 조사해야 합니다.
• 객실 및 설비 상태. 숙박시설 내부 구조, 누수·난방·위생설비, 공용부 관리상태와 수선 필요성을 확인하세요.
• 영업 가능성. 숙박시설 운영에 필요한 신고·허가 상태와 현황 용도, 건축물대장, 등기상 용도를 대조하세요.
• 공동담보 확인. 가평축산업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2018-676호가 기재돼 있으므로 다른 담보물과의 관계를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “24% 낙찰가 ≠ 시세의 24%”

이 물건의 권리 구조는 겉보기보다 단순합니다. 2004년 근저당은 이미 2008년에 말소됐고, 현재 기준권리인 2018년 가평축산업협동조합 근저당 이후의 가압류와 두 전입자는 매수인에게 승계되지 않습니다. 확인된 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 33,000,000원에서 7,923,000원까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인율만 보여줄 뿐, 현재 시장가 대비 할인율을 보여주지 않습니다. 이미 4회 유찰된 북한강변 숙박시설이고 실거래 비교자료가 없으며, 두 점유자의 보증금과 시설 운영상태도 확인되지 않았습니다. 여기에 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치까지 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 원본 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 숙박시설로서의 실제 가치와 명도·운영 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.