감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 시세·용도·배당순위 확인이 먼저다 — 가평 금대리 카타마린 103호

의정부지방법원 2025타경1143. 가평군 가평읍 북한강변로 360-69에 있는 1층 103호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 숙박시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 ‘금대리마을회관’ 북동측에 위치한 통칭 카타마린 숙박시설(여관)로 기재돼 있습니다. 감정가 33,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 7,923,000원입니다.

가격표만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건은 일반 주거용 집합건물처럼 단순하게 감정가 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 숙박시설이라는 이용형태, 건축물대장상 용도와 현황의 차이, 대중교통 여건, 반복 유찰, 실거래 비교자료 부재를 함께 봐야 합니다. 감정가의 24.01%라는 숫자는 확인되지만, 그것이 곧바로 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 선순위 말소기재 확인 필요

말소기준은 2018.10.01. 설정된 가평축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 신용보증기금·서울신용보증재단·소상공인시장진흥공단·한국스탠다드차타드은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 송현철·김선희의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.

점유자 현황 — 실제 점유자 2명

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2018.10.01. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로 명도 협의와 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

② 가격 판단 — 4회 유찰과 ‘저렴함’은 같은 말이 아니다

현재 최저매각가는 7,923,000원으로 감정가 33,000,000원의 24.01%입니다. 유찰이 더 진행될 경우 제시된 시나리오상 5회 유찰가는 5,546,100원, 6회 유찰가는 3,882,269원입니다.

4회 유찰 자체도 시장이 감정가와 초기 최저가에 반복적으로 응찰하지 않았다는 신호입니다. 숙박시설은 일반 아파트보다 매수층과 금융 접근성이 제한될 수 있으므로, 가격 판단은 현장 영업상태, 객실·공용부 관리상태, 수익자료, 인근 숙박시설 거래사례를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 7,923,000원 가정)

채권액 합계 515,452,131원 중 채권자 예상배당은 7,380,386원이며, 미배당액은 508,071,745원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 소래신용협동조합 근저당 말소기재에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가평읍 금대리 ‘금대리마을회관’ 북동측 인근으로, 북한강 주변 기존주택·숙박시설·전원주택·수상레저시설·농경지가 혼재합니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설이며 현황은 숙박시설입니다. 각 호별 세부 이용내역은 내부구조도 확인이 필요합니다.
• 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 이하입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·일반목구조·기타지붕 3층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 목재사이딩, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생·난방설비가 돼 있습니다.
• 도로. 관련 토지는 남서측 약 5~6미터 또는 약 3~4미터, 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역의 대지로, 토지이용상황은 상업용이며 완경사의 사다리형 토지입니다. 토지면적은 947㎡, 공시지가는 352,400원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·한강 수변구역·폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부상 차이. 감정요항에는 기호 4의 건축물대장상 용도가 다세대주택이나 등기사항전부증명서와 현황은 숙박시설이라고 기재돼 있습니다.
• 임대관계. 임대내역은 확인되지 않았습니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 소래신협 근저당 말소 확인. 2018.10.01. 말소등기가 실제 완료됐는지 최신 등기사항전부증명서 원본을 다시 확인하세요.
• 배당순위 재검산. 말소된 근저당이 예상배당에서 선순위로 계산된 이유를 매각물건명세서와 채권계산서로 확인하세요.
• 점유자 2명 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현장 점유관계와 명도 난도를 점검하세요.
• 용도 적법성 확인. 건축물대장상 다세대주택 기재와 등기·현황상 숙박시설 사이의 차이가 영업신고·대출·매각에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
• 수익자료 검증. 객실 운영현황, 매출, 관리비, 수선비, 공실률 자료가 없으므로 숙박시설 수익성을 별도로 검증하세요.
• 실거래 조사. 감정가 할인율이 아닌 인근 숙박시설·근린시설의 실제 거래사례와 현재 매물을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
• 환금성 고려. 4회 유찰과 대중교통 보통 이하라는 조건을 반영해 재매각 기간과 금융 가능성을 보수적으로 보세요.
• 규제 검토. 자연보전권역·한강 수변구역 등 토지이용 규제가 증축·변경·개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 전제가 더 중요하다”

이 물건은 감정가 33,000,000원에서 4회 유찰돼 7,923,000원까지 내려왔습니다. 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원이고, 점유자 2명도 모두 대항력이 없습니다. 그러나 숙박시설이라는 제한된 환금성, 확인 가능한 실거래 자료 부재, 건축물대장과 현황의 용도 차이, 소래신용협동조합 근저당 말소기재와 예상배당의 충돌이 동시에 존재합니다.

따라서 이 사건의 결론은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. 권리상 인수는 0원으로 제시됐지만, 실제 배당순위와 용도 적법성, 운영가치를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 감정가의 24.01%라는 숫자보다 원본서류와 현장 수익성 검증이 먼저인 물건입니다.