대전지방법원 2025타경3852. 대전광역시 동구 중동 1-25 및 정동 34-12 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 의료시설 및 창고 용도입니다. 감정가는 7,991,655,660원, 현재 최저매각가는 2,741,137,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2023.11.01. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 채권최고액 3,300,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 단순한 주거용 부동산과 달리 확인해야 할 현황 요소가 많습니다. 일괄매각이며, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중이고, 일부 건물은 증축부분을 기존부분과 구분해 평가했습니다. 특히 일부 증축부분은 미등기 상태로 기재되어 있습니다. 제시외기계기구인 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3852 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 중동 1-25 · 대전광역시 동구 정동 34-12 · 대전광역시 동구 태전로 39 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 의료시설 및 창고 |
| 소유자 | 의료법인남영의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 7,991,655,660원 / 2,741,137,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.10.01 |
| 신청채권액 | 4,260,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 |
| 토지 자료 | 지목 대 · 188.2㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 1,390,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2023.11.01. 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024년부터 설정된 세인트팜·파비스코리아·임병철·신용보증기금·리비스·조차연의 가압류와 2025.09.12. 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 하나은행 근저당 중 500,000,000원은 2025.10.01. 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 일부 이전되어 있습니다.
② 가격 — 34%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
감정가는 7,991,655,660원, 현재 최저매각가는 2,741,137,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 그러나 비교할 실거래 평균·최근 거래·최근 추세 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 2,741,137,000원 | 2,711,325,630원 | 3,060,225,704원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,918,795,899원 | 1,897,207,940원 | 3,874,343,394원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 1,343,157,129원 | 1,327,325,558원 | 4,444,225,776원 |
현재 회차에서도 신청채권액 4,260,000,000원은 전액 충족되지 않습니다. 다음 회차로 내려갈수록 매각대금이 감소하므로 채권자 미배당액은 3,060,225,704원에서 3,874,343,394원, 4,444,225,776원으로 늘어납니다. 다만 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,741,137,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,811,370원 |
| 2. 을구 30번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 3,300,000,000원 | 2,711,325,630원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 세인트팜 | 21,100,420원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 파비스코리아 주식회사 | 48,410,914원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 임병철 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 리비스 주식회사 | 1,403,040,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 조차연 | 89,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,771,551,334원 중 예상 배당액은 2,711,325,630원, 미배당액은 3,060,225,704원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황 리스크 — 권리보다 물건 자체 확인이 중요
- 일괄매각. 여러 목록이 함께 매각되는 구조입니다.
- 일부 도로 이용. 목록(6) 일부 면적은 현황 도로로 이용 중입니다.
- 증축부분. 목록(3) 건물의 8층, 목록(9) 건물의 일부 층은 증축되어 기존부분과 구분해 평가했습니다.
- 미등기 상태. 목록(9)의 증축부분 일부가 미등기 상태입니다.
- 포함 시설. 지상의 바닥포장 등 토지부합물은 토지에 포함되고, 옥상 화단 등의 구축물은 건물에 포함됩니다.
- 태양광설비. 제시외기계기구인 태양광설비가 매각에 포함됩니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전역 북서측 인근으로 상업업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 대전도시철도 대전역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 기호(3)은 공부상 의료시설, 기호(9)는 공부상 의료시설 및 창고입니다.
- 건물구조. 기호(3)은 라멘조 평스라브지붕 8층, 기호(9)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 소방설비 등이 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 교육환경보호구역 및 도로에 저촉 또는 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.11.01. 하나은행 근저당권이 기준이며 이후 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 최종 대조합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인합니다.
- 미등기 증축 확인. 목록(9) 증축부분 일부의 미등기 상태와 실제 면적·사용상태를 건축물대장 및 현황과 대조합니다.
- 도로 이용 부분 확인. 목록(6) 일부 면적의 현황 도로 이용 범위를 현장에서 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지부합물·옥상 구축물·태양광설비까지 포함되는 매각 범위를 원본에서 다시 확인합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 비율만으로 시세 대비 저평가를 단정하지 않습니다.
맺으며 — 권리 소멸형이지만, 승부처는 현황과 가격 검증
이 사건은 등기상으로는 기준권리 이후 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 의료시설·창고, 일괄매각, 일부 도로 이용, 증축부분 평가, 일부 미등기 상태가 한꺼번에 존재합니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 2,741,137,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 직접 검증해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현황·사용성·가격 검증의 비중이 큰 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
