대전지방법원 2025타경3852. 대전역 북서측 인근의 의료시설·창고와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 의료법인남영의료재단이며, 하나은행이 청구액 4,260,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2023년 11월 1일 설정된 하나은행 근저당권 3,300,000,000원입니다. 이후 등기된 세인트팜·파비스코리아·임병철·신용보증기금· 리비스·조차연의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 권리의 선후가 아니라 물적 현황과 활용성입니다. 목록(6)의 일부 면적은 현황 도로로 이용 중이고, 목록(3)과 목록(9)의 여러 층이 증축되어 있으며, 목록(9)의 증축부분 일부는 미등기 상태입니다. 일괄매각 범위와 실제 이용면적을 현장에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 중동 1-25·정동 34-12 / 대전광역시 동구 태전로 39 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 의료시설 및 창고 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 목록(3) 라멘조 평스라브지붕 8층 · 목록(9) 철근콘크리트구조 7층 |
| 소유자 | 의료법인남영의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 7,991,655,660원 / 3,915,910,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 4,260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매의 말소기준은 2023.11.01. 하나은행 근저당권입니다. 세인트팜 21,100,420원, 파비스코리아 48,410,914원, 임병철 10,000,000원, 신용보증기금 900,000,000원, 리비스 1,403,040,000원, 조차연 89,000,000원의 가압류는 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 7,991,655,660원, 현재 최저매각가는 3,915,910,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 4,075,745,660원이 낮아졌지만, 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 3,915,910,000원 | 3,874,350,900원 | 1,897,200,434원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 2,741,137,000원 | 2,711,325,630원 | 3,060,225,704원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 1,918,795,899원 | 1,897,207,940원 | 3,874,343,394원 |
현재 회차에서도 전체 채권 청구액 5,771,551,334원 중 1,897,200,434원이 배당되지 않습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 하나은행의 신청채권 4,260,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 유찰이 더 진행되면 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자 미배당 규모는 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,915,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,559,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,300,000,000원 | 3,300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 세인트팜 | 21,100,420원 | 21,100,420원 |
| 3. 가압류 · 파비스코리아 주식회사 | 48,410,914원 | 48,410,914원 |
| 4. 가압류 · 임병철 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 900,000,000원 | 494,839,566원 |
| 6. 가압류 · 리비스 주식회사 | 1,403,040,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 조차연 | 89,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총청구액은 5,771,551,334원, 예상배당액은 3,874,350,900원, 미배당액은 1,897,200,434원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 대전역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업업무시설·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 대전도시철도 대전역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 목록(3)은 공부상 의료시설, 목록(9)은 공부상 의료시설 및 창고입니다.
- 토지. 중동 1-25 토지는 188.2㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 1,390,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·도시지역·중점경관관리구역이며 교육환경보호구역과 관련된 제한이 기재되어 있습니다.
- 현황 도로. 목록(6)의 일부 면적은 현황 도로로 이용 중입니다. 실제 사용 가능 면적과 가격 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 증축·미등기. 목록(3)의 8층과 목록(9)의 여러 층이 증축되어 기존 부분과 구분 평가됐으며, 목록(9) 증축부분 일부는 미등기 상태입니다.
- 포함 시설. 지상 바닥포장 등 토지부합물, 옥상 화단 등의 구축물과 제시외 태양광설비가 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미등기 증축 범위. 목록(9)의 미등기 부분 위치·면적·구조와 소유권 취득 및 등기 가능 여부를 확인하세요.
- 증축 적법성. 증축부분은 현황에 부합하는 일반건축물대장을 기준으로 평가됐습니다. 허가·사용승인·대장 반영 내용을 직접 대조하세요.
- 현황 도로. 목록(6)의 도로 이용 부분이 출입·건축·개발 및 담보가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 의료시설과 창고의 실제 운영자·점유자·사용계약을 조사하세요.
- 일괄매각 범위. 토지, 건물, 바닥포장, 옥상 구축물, 태양광설비가 포함되므로 각 목록과 현장 시설을 빠짐없이 대조하세요.
- 근저당 일부이전. 하나은행 근저당권 중 500,000,000원의 신용보증기금 일부이전 기록과 배당요구 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 의료시설·창고의 수익성, 공실·운영 가능성, 처분가치를 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·건축물대장과 매각목록 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2023년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 권리만 보고 안전형으로 분류해서는 안 됩니다. 의료시설·창고와 토지의 일괄매각, 일부 현황 도로, 여러 층의 증축, 목록(9)의 일부 미등기 상태, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 3,915,910,000원으로 감정가의 49%지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 볼 근거는 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만 물적 현황과 가격 검증은 보류가 정확한 결론입니다. 입찰 여부는 미등기 증축의 처리 가능성, 실제 점유관계, 사용 가능한 면적과 의료시설·창고의 수익·처분가치를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
