의정부지방법원 2025타경1303. 구리시 교문동 구리아이폴리스 8층 804호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자 김지연은 2021년 5월 매매를 원인으로 거래가액 267,440,000원에 취득했습니다. 경매를 신청한 채권자는 임차인 김효영이며 청구금액은 임차보증금과 같은 267,000,000원입니다.
표면상 최저매각가는 감정가 278,000,000원에서 한 차례 유찰된 194,600,000원입니다. 그러나 이 물건은 최저가를 실제 매입원가로 보면 안 됩니다. 임차권자 김효영의 보증금이 낙찰가보다 크고, 매각물건명세서가 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1303 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 교문동 227-22 구리아이폴리스 8층 804호 도로명: 경기도 구리시 체육관로171번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 · 오피스텔로 사용 중 |
| 사용승인 | 2020.02.07 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.14 매매, 2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 267,440,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김효영 / 267,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 방화지구 · 과밀억제권역 · 공시지가 5,012,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심
임차인 김효영의 임대차계약일은 2021.04.02, 확정일자는 2021.05.11, 주민등록일자는 2021.05.25, 점유개시일은 2021.05.28입니다. 전입보다 앞선 우리은행 근저당이 있었지만 그 근저당은 전입 전에 이미 말소됐습니다. 이후 국세 압류는 2023.04.04, 서울특별시 압류는 2024.01.31에 기입됐고, 임차권등기는 2023.06.26 접수됐습니다.
매각물건명세서는 을구 4번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 267,000,000원 중 배당에서 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 명시사항이 이번 입찰의 원가 계산 기준입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 김효영 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 명세서상 매수인 대항 전입 2021.05.25 | 확정일자·배당요구 확정일자 2021.05.11 배당요구 2023.06.26 | 미배당 잔액 인수 | 267,000,000원 |
보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복 신고는 없으므로 실제 임차인은 김효영 1명입니다. 임차권등기, 현황조사, 문건접수 및 매각물건명세서에 동일 임차인이 확인됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총원가는 약 2.67억에 고정
대항 가능한 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금 미배당 잔액이 증가합니다. 따라서 낙찰가 + 인수잔액은 보증금 수준인 약 267,000,000원 이상으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 기준 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 194,600,000원 | 약 72,400,000원+ | 약 267,000,000원+ |
| 2회 유찰 시 | 136,220,000원 | 약 130,780,000원+ | 약 267,000,000원+ |
| 3회 유찰 시 | 95,354,000원 | 약 171,646,000원+ | 약 267,000,000원+ |
기준 인수잔액은 보증금 267,000,000원에서 각 회차 낙찰가를 뺀 금액입니다. 실제 배당에서는 집행비용과 조세채권의 법정기일·배당순위에 따라 임차인 배당액이 줄어 인수잔액이 더 증가할 수 있습니다.
④ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매
한국토지주택공사로부터 임차인 김효영이 작성한 전세사기 피해주택 우선매수권 양도동의서가 제출되어 있습니다. 이에 따라 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 한국토지주택공사가 양도받은 우선매수권을 행사할 수 있는 구조로, 일반 입찰자의 최종 낙찰 가능성이 제한됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 기준 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,524,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 191,075,600원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 김효영 | 267,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 사용 중이며, 토지도 업무시설과 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 교문초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 구리역(8호선·경의중앙선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 8층이며 도시가스·개별난방·주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 미배당 잔액을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 최소 인수액. 현재 회차 기준 단순 차액만 72,400,000원이며, 집행비용·조세배당으로 실제 인수액이 커질 수 있습니다.
- 조세 법정기일. 국세 압류와 서울특별시 압류의 체납세액·법정기일을 확인해 임차인 실제 배당액을 재산정해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 2020.12.11 말소된 우리은행 근저당 2건이 배당표에 포함되지 않도록 등기부 원본과 배당요구 채권을 대조해야 합니다.
- 임대차 실체. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료 및 반환채권 판결·집행권원을 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 한국토지주택공사의 우선매수권 행사 절차와 양도동의서 효력을 확인하지 않으면 외부 낙찰 가능성을 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택. 2021.06.16 민간임대주택등기가 기입돼 있으므로 매각에 따른 효력과 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유. 점유 및 인도 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총원가는 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 194,600,000원이라는 최저가가 아닙니다. 임차인 김효영의 보증금 267,000,000원이 낙찰가보다 크고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시했기 때문에 현재 회차의 실질취득은 최소 약 267,000,000원입니다. 2회, 3회 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 같은 폭으로 증가해 총원가는 보증금 수준에 머뭅니다.
실질취득액은 감정가 278,000,000원의 약 96.0% 이상으로, 최저가 70%라는 숫자에서 기대되는 할인효과가 사실상 없습니다. 조세채권 배당으로 임차인 배당액이 줄면 총부담은 더 커질 수 있고, 한국토지주택공사에 양도된 전세사기 피해주택 우선매수권으로 외부 낙찰도 제한됩니다. 최저가는 낮지만 실질원가는 높고, 낙찰 가능성까지 닫힌 구조입니다. 권리와 가격을 함께 보면 일반 외부 입찰자에게는 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.