의정부지방법원 2025타경64475. 파주시 야당동 자연에가2차 내 제9동 4층 402호, 전용 58.35㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김현영은 2025.01.10. 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 박화수는 그보다 앞선 2018.02.05. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2018.02.02.입니다. 2025.05.26.에는 건물 전부에 관해 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 2015.04.17. 설정된 중소기업은행 근저당권 183,600,000원은 2016.08.19. 이미 말소됐습니다. 이후 현존 담보권보다 임차인의 전입·점유가 앞서 있고, 2025.10.17. 강제경매개시결정 전에도 임차권등기가 완료돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 근저당 인수가 아니라 박화수의 선순위 임차보증금 잔액 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 150-13 9동 4층 402호 · 경기도 파주시 송학길 42-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 58.35㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택 내 단위세대 · 현황상 복층구조 |
| 소유자 | 김현영 (2025.01.10. 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박화수 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 관련 | 계획관리지역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 985,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
중소기업은행 근저당은 2016.08.19. 말소됐으므로 매수인이 인수할 담보권은 아닙니다. 반면 박화수의 전입·점유는 2018.02.05., 확정일자는 2018.02.02.이고, 임차권등기는 2025.05.26. 접수됐습니다. 강제경매개시결정일인 2025.10.17.보다 앞선 권리로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박화수 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 200,000,000원 | 2018.02.05 2018.02.02 | 2025.05.26 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인의 미배당액이 그만큼 증가합니다. 이 사건도 회차별 최저가는 크게 낮아지지만, 매수인의 실질취득은 약 200,000,000원 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 154,000,000원 | 48,956,000원 | 202,956,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 107,800,000원 | 94,509,200원 | 202,309,200원 |
| 3회 유찰 시 34.3% | 75,460,000원 | 126,298,280원 | 201,758,280원 |
최저매각가 154,000,000원만 보면 최근 12개월 평균 213,333,333원의 72.2%로 보이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 202,956,000원은 최근 12개월 평균의 약 95.1%이며, 최신 거래 180,000,000원의 약 112.8%입니다. 평균보다는 10,377,333원 낮지만 최신 거래보다는 22,956,000원 높으므로, 명확한 저가 매수 구간이라고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.95㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 58.95㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.01 | 58.35㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 58.95㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2022.03 | 59.25㎡ | 2 | 211,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 213,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 209,600,000원 |
실거래 표본은 자연에가8동9동 전용 58.35~59.25㎡ 거래 5건입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 4.6% 높은 흐름이지만, 개별 거래가격은 180,000,000원부터 240,000,000원까지 편차가 큽니다. 특히 최신 거래가 180,000,000원이므로 평균값 하나만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 박화수 보증금 | 200,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 중소기업은행 근저당 2016.08.19. 말소 | 183,600,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 박화수 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당 외 매수인 인수 | - | 48,956,000원 |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 임차인 보증금에 배당되며, 부족분 48,956,000원은 매수인 인수 가능액입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택 내 단위세대로 이용 중이며, 전용면적은 58.35㎡입니다.
- 입지. 파주시 야당동 야당5리마을회관 북동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택 밀집지와 일부 소규모 점포, 운정4동 행정복지센터가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근으로 송학길 등 주요도로가 지나며, 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 4층 402호로, 위생·급배수·난방·소화전·도시가스·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 복층 구조. 현황상 복층구조이나 집합건축물대장에는 복층부분이 등재되지 않았습니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만 복층 부분의 면적·사용승인 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부는 집합건축물대장, 현황도면과 동일 면적의 표준적인 이용상황을 종합해 평가됐습니다.
- 단지 규모. 자연에가8동9동은 16세대이며 사용승인일은 2015.01.29.입니다. 소규모 다세대 특성상 실거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 실질취득 기준. 입찰가에 예상 인수액을 더해 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재 회차 기준 총부담은 202,956,000원입니다.
- 임대차 원본 확인. 계약서 분실 기재, 보증금의 1차·2차·3차 금액 변화, 확정일자와 증액계약 내역, 실제 지급·반환 계좌자료를 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 박화수입니다. 임차보증금반환채권과 경매 청구액 198,000,000원의 관계를 원본 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 조건. 임차권등기가 있더라도 실제 점유 상태와 열쇠 인도, 이사 여부, 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 복층 부분 검토. 집합건축물대장에 등재되지 않은 복층 부분의 구조, 면적, 적법성, 원상회복 가능성과 금융기관 담보평가 영향을 확인하세요.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 실제 배당순위에 따라 추가 부담과 임차인 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 기록·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “1.54억 낙찰”이 아니라 “약 2.03억 취득”
이 물건은 1회 유찰돼 최저매각가가 154,000,000원까지 내려왔지만, 가격의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박화수에게 매각대금에서 151,044,000원을 배당해도 보증금 48,956,000원이 남고, 그 잔액을 매수인이 인수하면 실질취득은 202,956,000원이 됩니다.
실질취득은 최근 12개월 평균 213,333,333원보다 소폭 낮지만 최신 거래 180,000,000원보다는 높습니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가해 총부담은 201,758,280원~202,956,000원 수준으로 거의 고정됩니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 계약서 분실, 미등재 복층, 16세대 소규모 다세대의 환금성까지 고려하면 최저가 할인만으로 접근할 물건이 아닙니다. 권리관계와 임대차채권을 원본으로 검증한 뒤, 약 200,000,000원의 실질취득가가 최신 거래보다 높은 점을 감수할 수 있을 때만 검토할 사건입니다.