인천지방법원 2023타경541819. 인천광역시 계양구 서운동 234의 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 12,341,428,800원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 4,233,110,000원입니다. 토지는 1,054.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 제3종일반주거지역에 속합니다. 권리 측면에서는 2024.06.20. 강제경매개시결정을 기준으로 이후의 근저당·경매개시결정·가압류·압류가 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기 순위보다 물건 자체에 있습니다. 매각물건명세서에는 완공을 위해 추가공사가 진행되어야 하고, 감정평가에 이를 반영했다는 내용과 함께 건축허가의 유효성 및 승계 가능성 등 제반 행정사항을 확인해야 한다고 기재돼 있습니다. 또 감정평가의 토지 관련 참고사항에는 토지상 신축 중인 건물이 소재하며 해당 건물이 경매대상에서 제외되어 토지 소유권 행사가 제한되는 경우의 평가액을 별도로 참고하도록 적혀 있습니다. 따라서 할인율보다 매각대상 범위와 행정관계 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경541819 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 234 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 1,054.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사유진개발 |
| 감정가 / 최저가 | 12,341,428,800원 / 4,233,110,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 공시지가 | 2,150,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.06.20. 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후 2024.07.01. 부천중앙새마을금고 근저당 9,672,000,000원을 비롯해 이원호·김백현·엄기선·장혜순· 임상연의 근저당, 부천중앙새마을금고의 임의경매개시결정, 근로복지공단 가압류 및 부천시 압류까지 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 확인되지 않으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가 4,233,110,000원은 감정가 12,341,428,800원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 2,963,177,000원, 5회 유찰 시 2,074,223,899원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,233,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 44,731,100원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 김묘자 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부천중앙새마을금고 | 9,672,000,000원 | 4,088,378,900원 |
| 을구 2번 근저당권 · 이원호 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 부천중앙새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 김백현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 엄기선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 장혜순 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 장혜순 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 임상연 | 260,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 엄기선 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 11,772,000,000원 중 예상배당은 4,188,378,900원이고, 미배당액은 7,583,621,100원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운고등학교 북동측 인근으로, 주위에는 아파트·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 1,054.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역(서운주택재개발), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 추가 제한. 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 기타 + 토지에 신축·행정 확인사항이 결합된 물건이므로 단순 주거용 집합건물보다 매수 전 검토 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 매각물건명세서의 일괄매각물건2 기재와 감정평가의 신축 중 건물 관련 내용을 원문에서 대조해 실제 취득대상을 확인해야 합니다.
- 건축허가. 건축허가의 현재 유효성, 낙찰자 승계 가능성 및 필요한 행정절차를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 추가공사. 완공을 위해 추가공사가 필요하다고 기재돼 있으므로 현 공정과 잔여공사 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 제3종일반주거지역 외 지구단위계획구역·공항 관련 제한·토지거래계약 허가구역 등 적용사항을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%까지 하락했지만 최근 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 권리 원본. 2024.06.20. 기준권리와 이후 근저당·압류·가압류의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 물건”
이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 임차인은 없고, 기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 12,341,428,800원에서 3회 유찰돼 4,233,110,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 매력을 판단하기에는 근거가 부족합니다. 최근 실거래 시세가 없기 때문입니다.
더 중요한 것은 매각물건명세서가 직접 지적하는 추가공사·건축허가 유효성·승계 가능성과 감정평가의 신축 중 건물 및 토지 소유권 행사 제한 관련 사항입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이지만 물건·행정 리스크 확인이 선행돼야 하는 3회 유찰 물건으로 보는 것이 맞습니다. 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 취득범위와 완공 가능성을 어디까지 확정하느냐입니다.
