인천지방법원 2024타경3116. 강화읍 관청리 ‘궁골주택’ 비동 3층 302호, 전용 35.46㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 47,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,530,000원, 감정가의 약 11.77% 수준까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가 밖에서 발생할 수 있는 임차보증금 인수입니다.
말소기준은 2022.03.18. 구리세무서장 처분의 압류입니다. 임차인 황보용의 주민등록일은 2022.12.01로 말소기준 이후이고, 자료상 대항력 없음으로 정리된 부분도 있습니다. 그러나 매각물건명세서가 별도로 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기이며 미변제 보증금 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시하고 있어, 본 분석은 입찰자에게 불리한 명세서 문구를 우선해 인수형 사건으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3116 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 관청길55번길 12, 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.46㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호 |
| 사용승인 | 1990.04.07 |
| 소유자 | 최종겸 · 2015.12.07 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 5,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황보용 / 25,904,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 중요하다
이 사건의 실제 임차인은 1명, 황보용입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금으로 합산할 사안은 아닙니다. 임대차계약일은 2018.06.18, 점유개시는 2018.07.18, 확정일자도 2018.07.18이며 주민등록일은 2022.12.01입니다. 이후 2023.05.18 주택임차권등기가 됐고 보증금은 25,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황보용 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 주민등록 2022.12.01 25,000,000원 | 명세서상 인수형 주민등록일은 말소기준 이후 | 미확정 배당요구 2023.05.18 | 해당 없음 |
현재 예상배당에서는 집행비용 499,540원을 제외한 5,030,460원이 신청채권자 황보용에게 배당되고, 청구액 대비 20,873,649원이 미배당으로 남습니다. 같은 사람에게 지급되는 5,030,460원이 임차보증금 변제에 충당된다고 본다면 보증금 중 약 19,969,540원이 남고, 최저가와 이를 합친 현금부담은 약 25,499,540원입니다. 집행비용 효과를 제외한 권리분석의 핵심 가격축은 결국 보증금 약 25,000,000원에 수렴합니다.
② 시세 비교 — 553만원이 아니라 약 2,500만원으로 비교한다
궁골주택(672-1)은 16세대 규모이고, 전용 35.46㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래로 제시된 2024.07 거래가는 33,500,000원, 다른 거래인 2023.09는 48,000,000원이며 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 40,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 35.46㎡ | 3 | 33,500,000원 |
| 2023.09 | 35.46㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 평균 | 35.46㎡ | 2건 | 40,750,000원 |
최저가 5,530,000원은 최근 12개월 평균의 13.6%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트 판단의 기준이 될 수 없습니다. 임차보증금 인수를 감안해 실질취득을 약 25,000,000원으로 보면 최신 거래 33,500,000원의 약 74.6%, 평균 40,750,000원의 약 61.3% 수준입니다. 즉 실질취득 기준으로는 비교 거래보다 낮은 가격대가 맞지만, 거래 표본이 2건에 불과하고 최신 거래 역시 2024.07이므로 시세 신뢰도에는 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 499,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 황보용 | 25,904,109원 | 5,030,460원 |
| 미배당 채권 | - | 20,873,649원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산 자체와 별도로, 매각물건명세서가 임차보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 본 리포트에서는 명세서 문구를 우선합니다. 청구채권 미배당액 전체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 인수 판단의 기준은 임차보증금 25,000,000원의 미변제 잔액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 1990.04.07입니다.
- 입지. 강화도서관 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역, 상수원 상류 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 문화재 관련 인·허가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 궁골주택은 16세대 규모이고 동일 면적 거래 표본도 2건뿐입니다. 경매 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 14.29%로 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,530,000원을 취득원가로 보지 말고, 명세서상 임차보증금 인수를 반영해 실질취득 약 25,000,000원 수준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 주민등록일 2022.12.01은 말소기준 2022.03.18 이후인데도 명세서에는 매수인 대항 가능·잔액 인수가 명시돼 있습니다. 이 불일치가 가장 중요한 확인 포인트입니다.
- 황보용 채권의 성격 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 같은 사람입니다. 25,904,109원 청구가 임차보증금과 어떤 관계인지 배당요구·집행권원에서 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 1,106,000원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부구조는 건축물대장 현황도와 이웃 탐문 등을 참고했습니다. 1990년 사용승인 건물인 만큼 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성 검증. 16세대 소규모이고 동일 면적 거래가 2건뿐입니다. 낙찰 후 매도기간과 예상 매도가를 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “553만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자가 너무 싸 보인다는 점입니다. 감정가 47,000,000원짜리가 6회 유찰돼 5,530,000원까지 내려왔지만, 매각물건명세서대로라면 임차인 황보용의 25,000,000원 보증금 중 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득원가가 보증금 부근에 고정되므로, 최저가 할인율만으로 매력을 평가하면 안 됩니다.
다만 실질취득을 약 25,000,000원으로 놓아도 최신 거래 33,500,000원과 평균 40,750,000원보다는 낮습니다. 가격축만 보면 여유가 있지만, 6회 유찰·14.29%의 낮은 낙찰률, 16세대 소규모 다세대, 1990년 사용승인, 그리고 임차권자와 신청채권자가 동일한 권리구조가 함께 존재합니다. 결론은 “최저가는 의미 없고, 실질취득 가격은 나쁘지 않지만 권리확정성과 환금성이 발목을 잡는 C급 사건”입니다.
