부동산임의경매

2024타경1298 · 부천지원 · 건물
158.1㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

127,913,000원 1억 2,791만 감정가 372,924,190원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

07-23

부천지원 10:00

입찰 보증금

1,279만원

최저가의 10% · 12,791,300원

감정가 대비

▼ 65.7% 싸게 매수

감정가 3.73억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 내려왔지만 대항력 임차인과 토지·제시외 건물 권리 이슈를 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 127,913,000원은 감정가 372,924,190원의 34.3% 수준
자금 현재 매각가 기준 집행비용 약 2,590,782원·국민은행 근저당 우선 배당
리스크 대항력 있는 임차인 보증금 미상, 법정지상권 성립 여부 불분명

한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 단순한 저가 매물이 아닙니다. 대항력 있는 임차인(보증금 미상), 토지 지분매각, 제시외 건물과 법정지상권 성립 여부가 핵심 확인 포인트입니다.

감정가

372,924,190원

평가금액

최저가

127,913,000원

3회 유찰

임차 리스크

대항력 有

보증금 미상

매수인 인수

0원

등기상 인수 권리 없음

인천지방법원 2024타경1298. 경기도 부천시 소사본동 195-40 소재 토지와 건물 관련 경매입니다. 감정가는 3.72억이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 1.27억까지 내려왔습니다. 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 점유·토지·제시외 건물 권리관계입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경1298
소재지	경기도 부천시 소사구 소사본동 195-40
용도	기타 + 토지
소유자	한정범
감정가 / 최저가	372,924,190원 / 127,913,000원
유찰	3회
매각기일	2026.07.23
청구금액	309,434,251원

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2021.10.22 설정된 주식회사 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며 이후 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 등기 외적인 점유 관계와 토지 위 제시외 건물 문제는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 보증금 미상

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
이영림	2021.01.22	有	확인 없음	확인 없음

⚠️ 가장 큰 위험 요소 임차인 이영림은 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력 있음으로 조사되었습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 127,913,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,590,782원
국민은행 근저당	360,000,000원	125,322,218원
후순위 가압류 등	226,702,451원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

최저가는 크게 하락했지만 임차·토지 권리 검토가 필요합니다.

④ 주요 리스크 체크

대항력 임차인. 보증금 미상으로 인수 위험 금액 산정 불가. 입찰 전 확인 필수.
법정지상권. 토지 지상 제시외 주택 건물(김경수 소유)의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
토지 지분매각. 목록 토지는 지분매각으로 단독 토지 활용성 검토가 필요합니다.
공매 교차. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 진행 관계 확인이 필요합니다.

✅ 긍정 요소 3회 유찰로 가격 진입점은 낮아졌고, 등기상 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.

⛔ 주의 요소 저렴한 최저가만 보고 접근하기 어렵습니다. 대항력 임차인 보증금 미상과 제시외 건물 관련 권리 문제가 해결되지 않으면 예상 취득비용이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “가격 할인보다 권리 확인이 먼저”

이 사건은 3회 유찰로 숫자상 할인율은 크게 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종 취득 리스크입니다. 임차인의 대항력 여부, 보증금 확인, 토지와 제시외 건물 관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-09	유찰	3억 7,292만원
2	2026-01-20	유찰	2억 6,104만원
3	2026-06-18	유찰	-
4	2026-07-23	대기	1억 2,791만원

부동산임의경매

3회 유찰 후 가격은 내려왔지만, 권리 변수 확인이 필요한 부천 소사본동 195-40

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 보증금 미상

③ 예상 배당표 (매각가 127,913,000원 가정)

④ 주요 리스크 체크

맺으며 — “가격 할인보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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