대전지방법원 2025타경3864. 세종특별자치시 집현동 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 지1층 지117호의 근린시설입니다. 감정평가 기준 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 감정가 313,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 75,151,000원입니다. 권리상 핵심은 2021.08.27. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 가격은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터 내 지하층 근린생활시설입니다. 특히 감정평가 기준 현재 공실이며 4회 유찰된 이력이 이미 가격에 반영돼 있습니다. 따라서 단순히 “감정가보다 많이 싸다”는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 실제 임대 가능성과 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3864 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 집현동 1163 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 지1층 지117호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(기준시점 현재 공실) |
| 소유자 | 이상민 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 75,151,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 234,093,582원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.08.27. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 채무자는 이상민입니다. 이후 2022.04.18. 국의 압류, 2023.05.22. 세종특별자치시의 압류, 2025.09.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 위치 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%
감정가 313,000,000원에서 현재 최저매각가는 75,151,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차의 가격비율은 감정가의 24.01%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가격은 52,605,700원, 6회 유찰 시에는 36,823,990원입니다.
| 회차 | 가격비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 75,151,000원 | 226,601,718원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 52,605,700원 | 248,741,203원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 36,823,990원 | 264,238,842원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,151,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,718원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 73,398,282원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,151,000원을 기준으로 집행비용 1,752,718원, 주식회사신한은행에 73,398,282원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 226,601,718원이지만, 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 집현동 소재 창업진흥원 남서측 인접에 위치하고, 각종 관공서·아파트단지·근린생활시설·공장·산업용지가 혼재한 행정중심복합도시 4-2 생활권 내 개발중인 지역입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 소재하고 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물의 지1층 지117호이며, 기본적인 전기·위생설비·승강기·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15m 내외, 남서측·남동측 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·도시첨단산업단지 등에 속하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 토지. 공시지가 703,200원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업나지, 지형은 평지·가로장방입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 기준시점 현재 공실이고 4회 유찰됐습니다. 현장 방문을 통해 지하층 동선·가시성·실제 영업 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수요 검증. 주변 근린생활시설·공장·산업용지와의 연계 수요가 실제 임대료와 공실기간으로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 근린시설은 동일 건물 내에서도 위치·층·접근성에 따라 매수층 차이가 클 수 있으므로, 향후 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당 이후 압류가 소멸하는지, 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 최신본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당과 취득부대비용은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 중요한 것은 4회 유찰의 이유
권리 자체는 단순합니다. 2021.08.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 상품성에 있습니다. 감정가 313,000,000원에서 75,151,000원까지 내려왔다는 숫자는 분명 크지만, 그 과정에서 이미 4회 유찰됐고 기준시점 현재 공실 근린생활시설입니다. 따라서 “감정가의 24%” 자체를 매력으로 보기보다, 이 지하층 근린시설을 실제로 누가 쓰고 누가 다시 살 것인지가 입찰 여부를 결정해야 합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 크게 하락, 승부처는 환금성 검증.
