153,370,000원
대전지방법원 2025타경3864. 세종 집현동 ‘세종시대명벨리온지식산업센터’ 주1동 지하 1층 지117호 근린시설입니다. 감정평가 기준 이용상태는 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 소유자는 이상민이며, 2021.08.27 소유권이전 등기와 함께 주식회사신한은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2022.04.18 국의 압류, 2023.05.22 세종특별자치시의 압류, 2025.09.18 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리로 정리돼 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 직전 실제 점유와 사용자를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3864 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 집현동 1163 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 지1층 지117호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(기준시점 현재 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 지식산업센터·창고·지원시설 중 지1층 지117호 |
| 소유자 | 이상민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 153,370,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 234,093,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준권리는 2021.08.27 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 채무자는 이상민입니다. 이후 등기된 국의 압류와 세종특별자치시의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 실거래 비교는 불가
이 물건은 감정가 313,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 153,370,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 49%입니다. 절대금액만 보면 감정가에서 큰 폭으로 낮아졌지만, 확인 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어 시장가격 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용이 아니라 지하 1층 근린생활시설이고 기준시점 현재 공실입니다. 동일 건물·유사 층·유사 용도의 실제 매매가와 임대료, 공실 기간을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만 보고 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 153,370,000원이지만, 이 금액이 시세보다 낮은지는 별도의 현장 시세 조사가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,947,180원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 150,422,820원 |
| 미배당 · 주식회사신한은행 | - | 149,577,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,947,180원을 제외한 150,422,820원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 149,577,180원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 149,577,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 194,944,026원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 75,151,300원 | 73,398,577원 | 226,601,423원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창업진흥원 남서측 인접에 위치하며, 관공서·아파트단지·근린생활시설·공장·산업용지가 소재하는 행정중심복합도시 4-2 생활권 내 개발중인지역입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 운행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 호실이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 지식산업센터·창고·지원시설 건물로, 전기·위생설비·승강기·지하주차장을 갖추고 있으며 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 15m, 남서측과 남동측 약 20m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·도시첨단산업단지에 속하며 공시지가는 703,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지하 1층 공실 근린생활시설은 동일 건물 내 위치·동선·가시성·임차수요에 따라 거래성과 임대조건의 차이가 커질 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 감정평가 기준 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 사용자와 무단점유 여부를 점검하세요.
- 유사 호실 실거래 확인. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 같은 건물의 지하층 근린생활시설 매매 사례를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 예상 임대료, 공실 기간, 임차 수요, 내부 상태를 조사해 취득금액 153,370,000원의 수익성을 따져야 합니다.
- 관리비·공용부담 확인. 공실 기간 중 체납된 관리비와 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 압류 관련 원본 대조. 국과 세종특별자치시의 압류는 등기상 말소기준 이후지만 당해세와 배당순위는 매각물건명세서·교부청구 내역으로 다시 확인하세요.
- 신청채권과 채권최고액 구분. 신청채권 청구액은 234,093,582원이고 근저당 채권최고액은 300,000,000원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 추정입니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없으며 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 활용성입니다. 2회 유찰로 최저가가 153,370,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고, 지하 1층 근린생활시설이면서 기준시점 현재 공실입니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 검토 가능, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류. 유사 호실 실거래와 실제 임대수요가 확인될 때 비로소 입찰가 상한을 정할 수 있는 물건입니다.