부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 소유권·근저당·가압류 구조는 복잡하지만 매각 후 인수할 권리는 0원입니다. 감정가 13.03억에서 한 차례 유찰되어 최저가 9.12억까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 11.15억 대비 81.8% 수준으로 가격 메리트가 생긴 물건입니다.

감정가 / 최저가

1,303,000,000원

최저 912,100,000원

최근12개월 시세

1,114,750,000원

8건 평균

최저가 ÷ 시세

81.8%

가격 메리트

매수인 인수

0원

임차인 없음

인천지방법원 2024타경504978. 송도국제도시 내 송도더샵그린워크3차 1803동 34층 3403호 아파트입니다. 전용면적은 117.39㎡이며, 최고층 34층 중 최상층 세대입니다. 권리관계는 여러 금융권 근저당과 가압류가 얽혀 있으나, 기준권리 이후 권리는 모두 매각으로 정리되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경504978
소재지	인천광역시 연수구 컨벤시아대로130번길 100, 1803동 34층3403호 (송도동,송도더샵그린워크3차)
물건종류 / 면적	아파트 · 전용 117.39㎡
소유자	박정은
감정가 / 최저가	1,303,000,000원 / 912,100,000원
신청채권 / 청구액	임의경매 · 292,494,123원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 복잡하지만 인수는 없다

말소기준권리는 2017.06.22 설정된 주식회사 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행, 상상인저축은행 근저당 및 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 사항이 없어 대항력 임차인 인수 위험은 없습니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

송도더샵그린워크3차(18-1블럭) 동일 평형 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균 거래가는 1,114,750,000원, 최신 거래는 2026.07 1,100,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.07	115.67㎡	21	1,100,000,000원
2026.06	117.39㎡	22	1,250,000,000원
2026.06	115.67㎡	25	1,155,000,000원
2026.05	115.67㎡	17	1,130,000,000원
2026.05	115.14㎡	4	1,110,000,000원
2025.12	117.39㎡	15	900,000,000원
2025.12	117.39㎡	15	1,163,000,000원
평균	12건	-	1,130,666,666원

최저가는 전체 평균 대비 80.7%, 최근 12개월 평균 대비 81.8%입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -4.1%로 약한 하락 추세가 반영되어 있으나, 현재 최저가는 최신 거래와 최근 평균보다 낮아 가격 경쟁력이 있습니다.

✅ 가격 판단 최저가 9.12억은 최근12개월 평균 11.15억보다 약 18% 낮은 수준으로, 유찰 1회 후 매수 검토 가능한 가격대입니다.

③ 예상배당표 (매각가 912,100,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	11,521,000원
하나은행 근저당	550,000,000원	550,000,000원
페퍼저축은행 근저당	337,200,000원	337,200,000원
상상인저축은행 근저당	99,600,000원	13,379,000원
잔여	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 실거래 시세

최저가는 최근12개월 평균 대비 81.8% 수준입니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.

⚠️ 주의 사항 채권 총액은 매각대금을 초과해 후순위 채권자는 미배당이 발생합니다. 다만 이는 매수인이 부담하는 권리가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천연송초등학교 남서측 인근, 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 송도 주거지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
환경. 송도국제업무단지 권역, 준주거지역 및 경제자유구역에 해당합니다.
단지. 송도더샵그린워크3차(18-1블럭) 780세대, 2015년 준공 단지입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각 소멸 여부를 확인하세요.
가격 기준. 최근12개월 평균 11.15억과 최신 거래 11억을 기준으로 입찰가를 판단하세요.
명도. 임차인 조사 사항이 없으므로 소유자 점유 여부 확인이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰하세요.

맺으며 — “복잡한 권리보다 중요한 것은 가격”

이 물건은 등기부상 권리가 많아 보이지만 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가가 9.12억까지 내려오면서 최근12개월 시세 대비 할인 구간에 진입했습니다. 송도 신축급 대단지 아파트라는 장점과 함께, 권리 안전성과 가격 경쟁력을 함께 갖춘 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	13억 300만원
2	2026-07-20	대기	9억 1,210만원

부동산임의경매

권리는 정리되고 가격은 내려왔다 — 송도 더샵그린워크3차 3403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡하지만 인수는 없다

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

③ 예상배당표 (매각가 912,100,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “복잡한 권리보다 중요한 것은 가격”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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