인천지방법원 2024타경505148. 논현주공아파트 102동 16층 1601호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이창민이며 2011.03.09. 거래가액 154,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 권리의 기준점은 2020.10.27. 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당 36,000,000원입니다. 이후 현대캐피탈 근저당 112,800,000원·61,200,000원, 케이비국민카드 가압류 12,815,168원과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리표만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 “매각대상은 1601호이나 건축물대장의 건축물현황도는 1605호”라고 적혀 있고, 감정평가서에서도 건축물현황도와 점유현황이 상이하다고 확인되었습니다. 오류 시정 여부를 여러 차례 사실조회했지만 회신이 도착하지 않아, 해당 구청에 시정 여부를 확인하도록 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경505148 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 호구포로 294, 102동 16층1601호 (논현동, 논현주공아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 59.13㎡ · 철근콘크리트 벽식조 20층 건물 내 16층 1601호 |
| 소유자 | 이창민 · 2011.03.09. 거래가액 154,500,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 122,010,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 176,317,551원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2020.10.27. 현대캐피탈주식회사 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤의 2022.07.12. 근저당 112,800,000원, 2023.03.06. 근저당 61,200,000원, 2023.11.27. 케이비국민카드 가압류 12,815,168원 및 2024.02.02. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 이미 크게 내려왔다
주공1단지 동일 면적 59.13㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 238,416,666원, 최신 거래는 2026.07. 254,000,000원입니다. 현재 최저매각가 122,010,000원은 최근 12개월 평균의 51.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.13㎡ | 18 | 254,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.13㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2026.06 | 59.13㎡ | 20 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.13㎡ | 20 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.13㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 59.13㎡ | 20 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 59.13㎡ | 14 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.13㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.13㎡ | 12건 | 238,416,666원 |
최근 실거래 범위는 225,000,000원~255,000,000원이고, 최신 거래는 254,000,000원입니다. 감정가 249,000,000원은 최근 실거래 범위 안에 있지만, 3회 유찰된 현재 최저가는 122,010,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 대비 51.2% 수준입니다. 권리상 인수액도 현재 계산에서는 0원이므로, 가격만 놓고 보면 명확한 할인 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,140원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 112,800,000원 | 83,501,860원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 61,200,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,815,168원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 222,815,168원, 채권자 예상배당은 119,501,860원, 미배당은 103,313,308원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천금융고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·각종 근린생활시설·공원·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 수인분당선 호구포역이 있습니다.
- 단지. 주공1단지 1,190세대, 사용승인일 1998.08.10.인 아파트입니다.
- 구조. 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 20층 건물 내 16층이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 2,024,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역(논현1), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12건 실거래가 225,000,000원~255,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1601호·1605호 현황 확인. 매각대상 1601호와 건축물현황도 1605호 불일치의 시정 여부를 해당 구청에서 확인해야 합니다.
- 점유 공간 대조. 감정평가서상 건축물현황도와 점유현황이 상이하므로 현장 방문 시 실제 호수 표시, 출입구, 점유 공간을 공부와 직접 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 등기 권리 재확인. 2020.10.27. 현대캐피탈 근저당이 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 입찰 직전 최신 등기와 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 122,010,000원 가정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격과 리스크 분리. 최근 12개월 평균 대비 51.2%라는 할인율은 크지만, 목적물 특정 문제가 해소되지 않았다면 낮은 가격만으로 안전성을 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 목적물 특정은 미해결”
현재 최저가는 122,010,000원으로 감정가 249,000,000원의 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 238,416,666원과 비교하면 51.2%입니다. 매수인 인수액도 현재 배당 계산에서는 0원이라, 숫자만 보면 가격 메리트가 분명합니다.
하지만 이 사건의 중심은 가격이 아닙니다. 매각대상은 1601호인데 건축물대장의 건축물현황도는 1605호이고, 감정평가서에서도 현황도와 점유현황이 다르며 시정 여부에 대한 사실조회 회신이 도착하지 않은 상태입니다. 따라서 결론은 “권리 구조와 가격은 긍정적이지만, 목적물 특정이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근”입니다. 현재 할인율만 보고 바로 응찰하기보다, 구청 확인과 현장 대조를 통해 1601호·1605호 문제를 먼저 해소하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
