대전지방법원 2025타경3866. 세종 보람동 금강노을주건축물제1동 1층 107호입니다. 소유자 김영애는 2018년 1월 5일 매매를 원인으로 거래가액 731,400,000원에 취득했고, 같은 달 31일 하나은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2021년 설정된 청주농업협동조합 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도 인수권리는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격만 보면 감정가 대비 약 16.81%까지 내려왔지만, 이 물건에는 실거래 시세 자료가 없어 “시세보다 싸다”는 판단을 할 근거가 없습니다. 더구나 5회 유찰 자체가 시장의 반복적인 응찰 부재를 보여주는 만큼, 낮아진 최저가만으로 가격 가점을 주기보다는 실제 영업·임대 가능성과 점포의 독립성, 공동주차장 사용관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층 107호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 시청대로 115 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 제1종 근린생활시설 · 인근상가 ‘진웨이성’의 대기실 및 물건 적치장소로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상4층 중 1층 107호 · 사용승인일 2017.08.29 |
| 소유자 | 김영애 (2018.01.05 매매 · 거래가액 731,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 754,000,000원 / 126,725,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 354,702,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2018.01.31 접수된 하나은행 근저당 420,000,000원입니다. 같은 날 설정됐던 주식회사고운의 근저당 276,400,000원은 2019.09.17 이미 말소됐고, 2021년 청주농업협동조합 근저당 114,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
② 5회 유찰 — 낮은 가격과 낮은 환금성은 다르다
현재 최저매각가는 126,725,000원으로 감정가 754,000,000원의 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 88,707,500원, 7회 유찰 시 62,095,249원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,574,150원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 124,150,850원 |
| 2. 근저당 · 청주농업협동조합 | 114,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 미배당액은 409,849,150원입니다. 하나은행의 신청채권 354,702,041원도 현재 배당액 124,150,850원으로 전액 충족되지 않습니다. 후순위 청주농협은 배당액 0원이지만 해당 근저당권 자체는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 이용상태·입지 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 이용상태. 건축물대장상 제1종 근린생활시설이며, 현장조사에서는 인근 상가 ‘진웨이성’의 대기실 및 물건 적치장소로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 세종세무서 북서측 인근으로 시청·교육청 등 관공서와 수변상가가 혼재하는 수변경관지구 내 상업지대이며, 입지여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측 간선도로 및 근거리 세종BRT가 있어 교통이용편의도는 보통인 편입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 대로변에 접합니다.
- 주차장. 인근 보람동 704번지 ‘해오름빌딩’과 지하주차장을 경계벽 없이 공동사용하고, 주차장 입구와 출구가 서로 다른 건물상에 위치합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 특화경관지구 · 지구단위계획구역 · 중점경관관리구역이며, 토지면적 1,255.1㎡, 공시지가 3,100,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 최저가 126,725,000원이 시장가보다 싼지 판단할 수 없습니다. 인근 유사 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 사용관계. ‘진웨이성’의 대기실 및 물건 적치장소로 사용 중인 현황과 인도 가능성, 실제 사용 주체를 현장 확인하세요.
- 점포 독립성. 전용 출입구·가시성·내부 구조·간판 노출·독립 영업 가능 여부를 직접 점검하세요.
- 공동주차장. 보람동 704번지 해오름빌딩과 공동사용하는 주차장의 법적·관리상 사용관계를 확인하세요.
- 5회 유찰 원인. 감정가와 시장가격의 괴리인지, 실제 이용 제약이나 환금성 문제인지 원인을 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 이용과 환금성은 별개”
등기만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 감정가 754,000,000원에서 5회 유찰돼 126,725,000원까지 내려왔다는 사실은 단순한 할인 이상의 점검을 요구합니다. 특히 이 호실이 제1종 근린생활시설이면서 현재 인근 상가의 대기실·적치장소로 쓰이고, 다른 건물과 지하주차장을 공동사용한다는 점은 매수 후 독립 활용성과 환금성에 직접 연결됩니다. 권리는 통과, 가격 판단은 시세·현황 확인 전 보류. 낮은 최저가보다 실제로 무엇을 할 수 있는 공간인지가 이 물건의 승부처입니다.
