감정가의 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 세종 금강노을주건축물 107호

대전지방법원 2025타경3866. 세종시 보람동 금강노을주건축물제1동 1층 107호입니다. 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이고, 현장에서는 인근 상가 진웨이성의 대기실과 물건 적치장소로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 소유자 김영애는 2018년 1월 31일 거래가 731,400,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.

주식회사고운의 채권최고액 276,400,000원 근저당은 같은 날 설정됐으나 2019년 9월 17일 말소됐습니다. 이후 2021년 청주농업협동조합의 채권최고액 114,000,000원 근저당과 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기 순위만 보면 매각으로 정리되는 구조이며 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 현장 이용관계가 더 중요합니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고, 제3자 상가의 부속공간처럼 이용되고 있어 실제 점유자와 사용 근거를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2018년 1월 31일 접수된 주식회사하나은행 근저당권 420,000,000원입니다. 2021년 청주농업협동조합 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 주식회사고운의 근저당은 2019년 9월 17일 이미 말소등기가 이루어졌습니다. 배당 가정에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.

② 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 시세 근거가 없다

감정가 754,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 258,622,000원, 감정가의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 181,035,400원, 다섯 번째 유찰 구간은 126,724,779원으로 제시됩니다.

그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 이 호실은 독립적인 영업공간이 아니라 인근 상가의 대기실·적치공간으로 사용되고 있어, 일반 상가와 같은 방식으로 감정가만 비교하기보다 독립 출입·영업 가능성, 점유 해소 비용, 임대수익 가능성을 확인한 뒤 적정가를 산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,622,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 254,201,292원이 주식회사하나은행에 배당되고, 후순위 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 556,198,708원이나, 이는 채권자의 미회수액으로서 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 권리상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 점유·이용관계 — 이 사건의 핵심

• 현재 이용. 건축물대장상 제1종 근린생활시설이며, 현장조사 당시 인근 상가 진웨이성의 대기실과 물건 적치장소로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
• 임대관계. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 점유 개시 시점, 보증금, 사용계약과 사업자등록 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 판단. 점유 사실 외에 보증금·사업자등록·확정일자에 관한 내용이 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권은 단정할 수 없으며 가능·미상으로 판단해야 합니다.
• 독립 활용성. 인근 상가의 보조공간으로 이용되고 있어 107호만 독립적으로 영업·임대할 수 있는지, 출입구와 내부 구획이 어떻게 연결되는지 현장 확인이 필요합니다.
• 명도. 등기상 인수 권리는 없더라도 실제 사용자가 점유하고 있다면 인도 협의와 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종세무서 북서측 인근으로 시청·교육청 등 관공서와 수변상가가 혼재하는 수변경관지구 내 상업지대입니다. 제반 입지여건은 보통인 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 남측 간선도로변과 근거리 세종BRT를 이용할 수 있어 교통이용편의도는 보통인 편입니다.
• 도로·토지. 남동측 왕복 4차선 대로변에 접하며, 토지는 평탄한 가로장방형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
• 주차장 구조. 금강노을주건축물제1동은 보람동 704번지 해오름빌딩과 지하주차장을 경계벽 없이 공동 사용하며, 주차장 입구와 출구가 서로 다른 건물에 위치합니다.
• 물적 상태. 기본적인 공용 위생·급배수·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설이라는 점은 접근성 측면의 요소이나, 실제 이용이 인근 점포의 대기실·적치공간에 머물고 있어 독립적인 임대수익과 재매각 수요를 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 진웨이성 또는 다른 사용자가 어떤 권원으로 점유하는지, 소유자와의 임대차·사용대차·무상사용 관계인지 확인하세요.
• 사업자등록 확인. 상가건물 점유자의 사업자등록 신청일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 법원 원본서류 및 현장 탐문으로 대조하세요.
• 독립 출입·내부 연결. 107호가 인접 점포와 내부적으로 연결돼 있는지, 출입구와 설비가 독립돼 있는지 직접 확인하세요.
• 주차장 권리관계. 해오름빌딩과 공동 사용하는 지하주차장의 출입·관리·비용분담 방식과 이용 제한 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 할인율 대신 동일 건물·인근 수변상가의 1층 소형 근린생활시설 매매가와 임대료, 공실 기간을 조사해 응찰가를 산정하세요.
• 말소등기 대조. 주식회사고운의 을구 2번 근저당은 2019.09.17 말소된 것으로 확인되므로 등기부와 배당요구채권, 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
• 체납비용. 관리비, 공용부분 비용, 세금과 사용자가 남긴 물품의 반출비용을 확인하세요.
• 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.09이므로 매각 실시·변경·취하·낙찰 여부를 법원 사건기록에서 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 물건의 쓰임은 정리되지 않았다

이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다. 비교할 실거래가가 없고, 107호가 인근 상가의 대기실·적치공간으로 사용되며 임대관계도 확인되지 않았습니다. 인접 건물과 주차장을 공동 사용하는 구조까지 고려하면, 이 물건의 승부처는 권리말소가 아니라 독립적 활용 가능성, 점유 해소, 임대수익과 재매각 수요입니다. 등기 권리는 통과, 가격 판단은 보류, 현장 확인은 필수입니다.