대전지방법원 2025타경3881. 등기부상 집합건물인 방원한방타운 2층 201호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가 현황은 근린생활시설(공실)입니다. 전용면적은 1,591.89㎡로 매우 크고, 기존 목욕장시설 등이 철거된 뒤 내부 인테리어가 중단된 상태입니다. 기존 내부 설비도 철거돼 별도의 연결공사가 필요한 것으로 평가됐습니다.
권리구조의 기준점은 2024.07.08 설정된 금산새마을금고 근저당권 636,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.04 최도현 명의 소유권이전청구권가등기와 2025.10.01 경매개시결정이 들어왔고, 제공된 권리판정상 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3881 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 중도리 32-10 방원한방타운 2층 201호 |
| 등기상 부동산 | 충청남도 금산군 금산읍 중도리 32-10, 35-3, 604-29 방원한방타운 · 집합건물 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설(공실) · 내부 인테리어 중단 |
| 면적 | 1,591.89㎡ |
| 소유자 | 김상성 · 2022.06.21 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,055,000,000원 / 253,306,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 561,921,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 |
| 공시지가 | 539,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 가등기 성격은 확인 필요
현재 말소기준권리는 2024.07.08 금산새마을금고 근저당권입니다. 등기부 요약상 현재 근저당은 1건이고 압류는 0건입니다. 과거 국민은행·전북은행 근저당과 박충신·홍종미·박금신·권오영 명의 임차권 등은 이미 말소된 기록이 확인됩니다. 2022.06.21에는 종전 가압류·압류·경매개시결정 등의 말소와 함께 김상성 명의 소유권이전이 이루어졌습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래 기준 218.4%
방원한방타운의 제공 실거래는 총 10건이며 전체 평균은 102,400,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.08, 83.52㎡, 4층의 116,000,000원이며 최근 12개월 평균도 116,000,000원입니다.
본건은 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 253,306,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래가의 218.4%입니다. 전체 평균 대비로는 247.4%입니다. 따라서 감정가에서 4회 유찰됐다는 사실만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 83.52㎡ | 4 | 116,000,000원 |
| 2023.10 | 84.69㎡ | 12 | 109,000,000원 |
| 2023.05 | 66.32㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2023.02 | 84.69㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2023.02 | 61.69㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 66.32㎡ | 15 | 88,000,000원 |
| 2021.11 | 83.52㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2021.11 | 83.52㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2021.10 | 83.52㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2021.07 | 83.52㎡ | 8 | 119,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 102,400,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 253,306,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,346,284원 |
| 1. 근저당 · 금산새마을금고 | 636,000,000원 | 248,959,716원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 금산새마을금고 채권최고액 636,000,000원 중 248,959,716원이 배당되고, 미배당은 387,040,284원입니다. 신청채권 청구금액은 561,921,750원이며 현재 시나리오상 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 잡히지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 253,306,000원 | 248,959,716원 | 387,040,284원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 177,314,200원 | 174,031,801원 | 461,968,199원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 124,119,939원 | 121,582,260원 | 514,417,740원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 담보권자의 미배당이 커질 뿐, 현재 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 보증금 인수형이 아니라 대형 공실 근린생활시설의 적정 매수가와 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산읍 중도리 금삼교사거리 남동측 인근, 금산인삼국제시장 내 시장지대로 각종 근린생활시설·아파트·시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 근린생활시설 공실이며 목욕장시설 등은 철거된 상태입니다. 내벽 인테리어가 철거됐고 창호도 일부 철거된 상태입니다.
- 설비. 공동 급배수·전기·엘리베이터·주차장 설비는 있으나 본건 내부 기존 설비는 철거돼 별도 연결공사가 필요합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지, 주상복합용 건부지로 이용 중이며 동측 포장도로에 접해 차량출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역에 포함됩니다. 자연재해위험개선지구에는 접합니다.
- 관리 상태. 장기간 영업이 중단됐고 관리비가 상당금액 미납된 것으로 탐문됐습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 본건 역시 현재 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2024.12.04 최도현 명의 가등기는 후순위 소멸 판정이지만 담보가등기 여부 등 성격 확인이 필요합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 상당금액 미납이 탐문된 만큼 현재 체납액과 정산 범위를 관리주체에 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 공사비 확인. 내부 인테리어와 기존 설비가 철거된 상태이고 별도 연결공사가 필요하므로 재사용 목적에 맞는 공사 범위를 사전에 확인해야 합니다.
- 시세 해석 주의. 최신 거래는 83.52㎡, 본건은 1,591.89㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 116,000,000원 실거래를 본건의 직접 적정가로 사용해서는 안 됩니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득이 최근 거래 기준 218.4%이고 4회 유찰·장기 공실·대형 면적이 겹칩니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다는 숫자보다, 무엇을 사는지가 중요하다”
감정가 1,055,000,000원이 4회 유찰돼 253,306,000원까지 내려오면 숫자만으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석에서 현재 확인되는 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 가격 메리트는 아직 확인됐다고 보기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 116,000,000원과 비교하면 실질취득은 218.4%이고, 그 거래조차 83.52㎡로 본건 1,591.89㎡와 직접 비교하기 어렵습니다.
여기에 장기간 영업 중단, 공실, 인테리어·설비 철거, 상당금액의 관리비 미납 탐문, 단지 경매 평균 4.0회 유찰 및 매각률 0.0%가 겹칩니다. 권리 자체는 말소기준 이후 권리의 소멸 구조가 비교적 명료하지만, 이 사건의 진짜 난도는 권리보다 환금성과 적정가격 산정에 있습니다. 현재 단계에서는 ‘4회 유찰 = 싸다’는 결론을 피하는 것이 핵심입니다.
