부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2024타경578368 · 인천지방법원 · 오피스텔

낙찰가 유찰 5회 후 낙찰

26,219,000원 2,621만 감정가 156,000,000원

감정가의 16% 2026-07-20 낙찰

낙찰일

07-20 낙찰 완료

인천지방법원 5회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

262만원

최저가의 10% · 2,621,900원

감정가 대비

▼ 83.2% 싸게 매수

감정가 1.56억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수가 핵심 위험입니다.

가격 최저가 26,219,000원이나 임차보증금 미배당 129,652,942원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 2,621,900원 · 실질취득은 인수 포함 검토 필요
리스크 을구 1번 임차권등기 오태섭 보증금 155,000,000원 대항력 있음

한 줄 평 최저가는 감정가의 17%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 155,000,000원 중 미배당 잔액 129,652,942원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 인수형 경매입니다.

감정가 / 최저가

156,000,000원 / 26,219,000원

5회 유찰

실질취득 검토

155,871,942원

낙찰가+인수액 기준

인수 예상

129,652,942원

임차보증금 부족분

핵심지표

D등급

임차권등기 인수 위험

인천지방법원 2024타경578368. 인천 미추홀구 숭의동 26-10 오피스텔 7층 701호입니다. 감정가는 1.56억이지만 현재 최저가는 2,621만원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 유찰 저가형 물건과 다릅니다. 을구 1번 임차권등기자인 오태섭의 보증금 1.55억이 존재하고, 배당으로 모두 회수되지 못하면 부족분을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경578368
소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 26-10 7층701호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 오피스텔로 이용 중
소유자	김용현
감정가 / 최저가	156,000,000원 / 26,219,000원
매각기일	2026.07.20
청구금액	155,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 주택임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 임차인 오태섭은 2017년 전입, 2017년 확정일자를 갖추고 있으며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
오태섭	155,000,000원	有	有	129,652,942원 가능

⚠️ 인수금 핵심 현재 매각가 26,219,000원 기준 예상 배당액은 25,347,058원입니다. 임차보증금 155,000,000원 중 부족분 129,652,942원은 매수인 부담 가능성이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 26,219,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	871,942원
임차인 오태섭 보증금	155,000,000원	25,347,058원
주택도시보증공사 가압류	2,008,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

낙찰가와 인수금

낙찰가보다 인수금 부담이 큰 구조입니다.

가격 판단 최저매각가는 감정가 대비 크게 낮지만, 대항력 임차인의 보증금 인수를 반영하면 실질취득 비용은 약 1.56억 수준으로 올라갑니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 을구 1번 임차권등기 보증금 155,000,000원의 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
최저가 착시 주의. 26,219,000원이라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단하면 위험합니다.
실질취득 기준 검토. 낙찰가와 인수금 합산 기준으로 접근해야 합니다.
권리관계 재확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금”

이 물건은 5회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 법원경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 보증금 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있으므로, 현재 회차에서는 가격 메리트보다 인수 위험 분석이 우선입니다.

부동산강제경매

5회 유찰의 착시 — 인수금이 남는 숭의동 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 26,219,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-10	유찰	1억 5,600만원
2	2026-01-23	유찰	1억 920만원
3	2026-03-06	유찰	7,644만원
4	2026-04-08	유찰	5,350만원
5	2026-06-16	유찰	3,745만원
6	2026-07-20	대기	2,621만원