인천지방법원 2025타경503. 인천 서구 가좌동 광양프런티어밸리3차 1층 137호입니다. 등기 흐름의 핵심은 2024.03.18 계양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 2025년 주식회사하나자산신탁 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
권리표만 보면 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 소유자 김문숙은 2024.02.23 매매를 원인으로 2024.03.18 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 245,849,000원입니다. 현재 최저매각가는 89,180,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로 이 수치만으로 “시세보다 싸다”라고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경503 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가석로 30, 1층 137호 (가좌동, 광양프런티어밸리3차) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 휴게음식점 · 가격시점 현재 공실 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 중 제1층 |
| 소유자 | 김문숙 · 단독소유 · 거래가액 245,849,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 89,180,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계양농업협동조합 / 488,759,188원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만 확인할 항목이 있다
말소기준권리는 2024.03.18 계양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 576,000,000원으로, 등기 내용에는 광양프런티어밸리3차 제1층 제123호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.01.22 임의경매개시결정과 2026.03.19 국의 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 할인율보다 ‘시세 공백’이 더 중요하다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 89,180,000원입니다. 감정가 260,000,000원 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 62,425,999원, 5회 유찰 시 43,698,199원입니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근·과거 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실과 현재 시장가격보다 싸다는 판단은 같은 뜻이 아닙니다. 특히 대상은 공업·산업단지와 근린생활시설이 혼재한 곳의 1층 구분건물이고 현재 공실이므로, 실제 매매·임대 수요와 공실기간을 확인하기 전까지 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 576,000,000원 | 87,174,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 계양농업협동조합 채권은 488,825,240원 미배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 2026.03.19 국의 압류가 있으므로 조세채권의 실제 우선순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 인천가좌역 남동측 인근으로, 주위는 공업 및 산업단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 전철역 및 노선버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 휴게음식점으로 등재된 대상이며 가격시점 현재 공실입니다.
- 토지. 6필지 일단의 가장형 토지로 공장(지식산업센터)용 건부지로 이용 중이며, 동·서·남·북으로 자동차 통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,707,000원/㎡이며 토지면적은 5,073.8㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 검증. 감정가 34.3%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터 상업시설의 실제 매매사례와 임대료를 확인해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정 시점에는 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 계양농업협동조합 근저당에 제1층 제123호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 물건의 매각·배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2026.03.19 국 압류가 존재합니다. 등기 자체의 소멸 여부와 별개로 당해세 등 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 후속 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 62,425,999원, 5회 유찰 시 43,698,199원으로 내려가지만, 가격 하락만으로 환금성 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 왜 세 번 유찰됐는가
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 배당 계산상 매수인 인수도 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 권리가 깔끔하다는 것과 물건이 싸다는 것은 별개입니다. 감정가 260,000,000원에서 현재 89,180,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없고, 대상은 현재 공실이며 임대관계도 미상입니다.
여기에 근저당 공동담보, 국의 압류, 세 차례 유찰이라는 요소까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원이라는 장점은 인정하되, 가격과 환금성은 현장·시세 확인 전까지 보류하는 접근이 맞습니다. 이번 회차의 핵심은 “89,180,000원이 감정가보다 얼마나 낮은가”가 아니라 “89,180,000원이 실제 시장에서 얼마짜리 물건인가”를 확인하는 것입니다.
