💰 최저가 695,291,000원 📉 감정가 49% 🧾 매수인 인수 0원 🏗 사용승인 미취득
인천지방법원 2025타경735. 인천광역시 중구 운남동 496-23 소재 건물로, 등기사항증명서상 소유자는 주식회사실버케어휴입니다. 감정가 1,418,961,600원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 695,291,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권액은 1,512,789,120원이며, 등기상 말소기준권리는 2024.11.18. 시흥중앙새마을금고의 가압류입니다.
권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 가압류 청구금액은 1,475,558,280원이고, 2025.02.25. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 496-23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 등기사항증명서상 노유자시설 · 지층~4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 · 지하1층/지상4층 |
| 소유자 | 주식회사실버케어휴 |
| 감정가 / 최저가 | 1,418,961,600원 / 695,291,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,512,789,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건축 상태 | 건축법상 사용승인 미취득 · 건축물대장 미등재 · 감정평가 당시 공사진행 중 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2024.11.18. 갑구 2번 가압류입니다. 시흥중앙새마을금고의 청구금액은 1,475,558,280원이고, 이후 2025.02.25. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 시나리오에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 물건 자체의 핵심 — 사용승인 미취득·건축물대장 미등재
이 사건의 가장 큰 변수는 권리보다 건축 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함, 등기사항증명서상 노유자시설, 현재 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물, 건축물대장 미등재라고 기재돼 있습니다. 감정평가 당시에도 공사진행 중이어서 개략적인 공정률을 기준으로 건물단가를 산정해 평가했습니다.
③ 토지·이용 조건
| 토지면적 | 675.0㎡ |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 전 / 전 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 377,700원/㎡ |
| 지형 | 완경사 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 지역·구역 | 성장관리권역 · 자연녹지지역 · 토지거래계약에관한허가구역 · 성장관리계획구역 |
토지는 자연녹지지역이며 동시에 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역에 포함됩니다. 건물의 현재 등기상 용도와 미사용승인 상태를 고려하면, 향후 실제 이용계획은 토지이용 조건과 건축 관련 절차를 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 695,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,352,910원 |
| 2. 가압류 · 시흥중앙새마을금고 | 1,475,558,280원 | 685,938,090원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 시흥중앙새마을금고 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 시흥중앙새마을금고의 미배당액은 789,620,190원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 695,291,000원 | 685,938,090원 | 789,620,190원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 486,703,699원 | 479,436,662원 | 996,121,618원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 340,692,589원 | 335,122,893원 | 1,140,435,387원 | 0원 |
유찰이 계속되면 매각가는 486,703,699원, 340,692,589원으로 낮아지고 채권자 미배당액은 각각 996,121,618원, 1,140,435,387원으로 늘어납니다. 다만 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격 하락이 권리 인수액 증가로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능 여부. 현재 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 사용승인에 필요한 잔여 공사와 절차를 확인해야 합니다.
- 건축물대장. 건축물대장이 미등재 상태이므로 향후 등재 가능성과 필요한 보완사항을 확인해야 합니다.
- 잔여 공사. 감정평가 당시 공사진행 중이었고 공정률을 기준으로 평가됐습니다. 현재 실제 공정 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 매각 포함 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함된 토지입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 가압류와 강제경매개시결정의 매각 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘완공·사용 가능성’이 승부처
이 물건은 등기상 권리만 보면 말소기준 가압류 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 구조가 단순합니다. 그러나 투자 판단의 중심은 그보다 사용승인 미취득, 건축물대장 미등재, 공사진행 중 평가에 있습니다. 현재 최저가는 695,291,000원으로 감정가의 49%지만, 시세자료도 없고 건축 완결성이 확보되지 않은 만큼 할인율만으로 저평가를 단정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만 물건 리스크는 높다. 입찰 전 핵심은 사용승인 가능성, 잔여공사 범위와 비용, 실제 점유관계 확인입니다.
