인천지방법원 2025타경796. 인천 서구 가정동 엠케이타워 6층 605호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사삼성중부특판이며 2020.06.04 거래가액 212,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액 216,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 서울보증보험·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·전북은행의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가 273,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 133,770,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 이 할인율 자체는 ‘시세보다 저렴하다’는 근거가 아닙니다. 특히 공부상 근린생활시설이고 감정평가서상 임대관계도 미상이므로, 실제 이용상태와 점유관계, 임대수익 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경796 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 618-5 엠케이타워 6층 605호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 봉오재3로94번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상8층 · 제6층 제605호 · 사용승인 2018.11.14 |
| 소유자 | 주식회사삼성중부특판 · 2020.06.04 소유권이전 · 거래가액 212,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 133,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 170,601,784원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2018년의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.06.04 주식회사삼성중부특판으로 소유권이 이전된 직후 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2024년 이후 등록된 가압류 4건과 2025.02.26 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 133,770,000원으로 감정가 273,000,000원의 49%입니다. 현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 시나리오상 93,639,000원, 4회 유찰 시에는 65,547,299원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 133,770,000원 | 131,097,220원 | 633,828,750원 |
| 3회 유찰 시 | 93,639,000원 | 91,553,498원 | 673,372,472원 |
| 4회 유찰 시 | 65,547,299원 | 63,967,448원 | 700,958,522원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 물건의 유찰은 권리 인수액 증가 때문이 아니라 매각가격 자체가 낮아지는 구조입니다. 다만 근린생활시설의 실제 시세를 비교할 거래자료가 없기 때문에, 133,770,000원이 시장가보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,780원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 216,000,000원 | 131,097,220원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 119,211,177원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 46,756,994원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 82,957,799원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 133,770,000원 가정 시 집행비용 2,672,780원을 제외한 131,097,220원이 신한은행 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 764,925,970원 대비 미배당은 633,828,750원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철2호선 가정역 북서측 인근이며, 근린상가가 밀집한 상업지역으로 인천가정공공주택지구 내에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 가정역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 정도입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상8층, 사용승인일은 2018.11.14입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생·승강기·소화전·화재탐비·스프링쿨러·지하주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 16미터 도로, 북측으로 노폭 약 10미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(가정공공주택)이며 토지면적은 1,865.0㎡, 공시지가는 3,753,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되며, 중로2류와 특수도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 605호의 실제 점유자와 영업 여부, 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 133,770,000원은 감정가의 49%이지만, 비교 실거래가 없어 시세보다 싼지 별도로 검증해야 합니다.
- 근린시설 활용성. 공부상 근린생활시설인 만큼 주변 근린상가 밀집도와 실제 업종 수요, 공실 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.06.04 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.06.04 신한은행 근저당이 말소기준이 되어 이후의 가압류 4건과 임의경매개시결정이 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 273,000,000원에서 2회 유찰돼 133,770,000원까지 내려왔지만, 이 수치만으로 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다. 실거래 비교가 없고 공부상 근린생활시설이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 여부보다 실제 점유·임대상태와 근린시설의 시장가격을 확인하는 것이 입찰 판단의 승부처입니다. 권리는 통과 가능성이 높지만, 가격은 현장과 시장 검증 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
