인천지방법원 2025타경974. 송도아트윈푸르지오 102동 55층 5503호 아파트입니다. 감정평가서상 60층 건물 내 55층이고 사용승인일은 2015.08.27입니다. 현재 소유자는 유동열이며, 2018.06.04. 매매를 원인으로 2018.07.06. 공유자 지분 전부를 거래가액 1,090,000,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2022.04.01. 인천옹진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 이 권리 이후 남아 있는 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 말소기준보다 앞선 별도 토지 권리가 하나 있습니다. 매각물건명세서가 명시한 2015.10.16. 제123254호 구분지상권 설정등기는 매각으로 없어지지 않고 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경974 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 33-1 송도아트윈푸르지오 102동 55층5503호 |
| 물건종류 | 아파트 · 60층 건물 내 55층 · 사용승인일 2015.08.27 |
| 소유자 | 유동열 · 2018.06.04. 매매 · 거래가액 1,090,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,717,000,000원 / 841,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 1,201,330,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 특이사항 | 토지 별도등기 있음 · 2015.10.16. 제123254호 구분지상권 설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 토지권리는 인수
말소기준권리는 2022.04.01. 을구 10번 인천옹진농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 을구 18번 근저당권, 을구 26번 북파주농업협동조합 근저당권과 2025~2026년에 접수된 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 여러 근저당과 가압류도 등기부상 이미 말소된 상태가 다수 확인됩니다.
임차인 신고 자료는 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 “미상”입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거도 없지만, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 싸지만, 거래시점의 시차를 감안해야 한다
송도아트윈푸르지오의 면적 매칭 실거래 자료는 총 3건입니다. 모두 129.83㎡, 55~56층 거래로 제공되어 있으며 가격은 1,720,000,000원~1,800,000,000원, 평균은 1,766,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 129.83㎡ | 56 | 1,720,000,000원 |
| 2021.08 | 129.83㎡ | 56 | 1,800,000,000원 |
| 2021.07 | 129.83㎡ | 55 | 1,780,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 1,766,666,666원 |
현재 최저가 841,330,000원은 제공 실거래 평균의 47.6%로, 절대가격만 놓고 보면 큰 폭으로 내려온 상태입니다. 감정가 1,717,000,000원보다도 절반 이하입니다. 다만 제공된 거래 표본의 최신 거래가 2022.04인 반면 매각기일은 2026.08.19이므로, 이 실거래 평균을 곧바로 2026년 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 841,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,813,300원 |
| 1. 근저당 · 인천옹진농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 830,516,700원 |
| 2. 근저당 · 김현정 | 525,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 북파주농업협동조합 | 4,524,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 841,330,000원에서는 집행비용 10,813,300원을 제외한 830,516,700원이 선순위 인천옹진농업협동조합 근저당에 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 6,489,000,000원 대비 미배당은 5,658,483,300원입니다. 매수인에게 금액으로 계산된 인수액은 0원이지만, 토지 구분지상권 인수는 별도입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 841,330,000원 | 830,516,700원 | 5,658,483,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 588,931,000원 | 580,641,690원 | 5,908,358,310원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 412,251,700원 | 405,729,183원 | 6,083,270,817원 |
유찰이 이어질수록 낙찰자가 인수하는 금전채무가 늘어나는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 금액 인수는 0원입니다. 대신 매각가격이 내려갈수록 선순위 근저당조차 미배당되는 폭이 커지고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조가 강화됩니다. 매수인 관점에서는 채권자 미배당보다 말소되지 않는 구분지상권의 실제 효력이 더 중요한 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센트럴파크역(인천1호선) 서측 인근. 역세권의 근린생활시설·업무시설·아파트·공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과 간선도로 접근을 고려한 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 60층 건물 내 55층. 사용승인일 2015.08.27이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며 상대보호구역도 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 3,514,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 토지 별도등기가 있으므로 건물 가격과 별개로 권리관계를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 2015.10.16. 제123254호 구분지상권의 설정 목적·범위·존속기간·특약을 토지 등기부 원문에서 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 건물 등기부만으로 결론 내리지 말고 대지권의 목적인 토지 등기사항을 반드시 대조하세요.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위와 잔여채권이 정확해집니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 실거래는 2021.07~2022.04 자료입니다. 2026.08.19 입찰가를 정할 때는 현재 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유상태와 미납 관리비, 인도 가능성은 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 1,717,000,000원이 두 차례 유찰되어 841,330,000원까지 내려왔고, 제공 실거래 평균의 47.6%에 불과합니다. 그러나 제공 실거래의 최신 시점은 2022.04이고, 무엇보다 이 사건에는 매수인이 인수하는 토지 구분지상권이 명시돼 있습니다.
후순위 근저당·압류·경매등기가 소멸하고 금액으로 계산된 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 하지만 “금전 인수 0원 = 권리 인수 0”은 아닙니다. 토지 별도등기와 구분지상권의 내용을 확인해 실질적 이용·처분에 문제가 없다는 결론이 나온 뒤에야, 841,330,000원의 가격 할인폭을 온전히 매력으로 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 가격보다 먼저 토지 권리의 실체를 확인하는 것입니다.
