💰 100,031,000원 📉 3회 유찰 ⚠️ 80,400,000원 📅 2026.10.13
인천지방법원 2025타경3109. 부천시 오정구 내동 24-2 제12동으로, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물과 토지가 결합된 사건입니다. 건물은 1층과 2층의 소유자가 서로 다르고, 1층은 현황상 나동 101호, 2층은 나동 201호로 통칭됩니다. 매각물건명세서상 목록 1·2는 지분매각이며, 건물은 구분소유적 공유관계로 1층 65.43㎡만 평가 및 매각합니다. 지하 15.63㎡는 멸실되어 평가·매각에서 제외됩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 34%까지 떨어졌다”가 아닙니다. 현재 등기 권리판정에는 2012.10.23. 설정된 김욱환 지분의 오정농업협동조합 근저당 80,400,000원이 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 남아 있습니다. 반면 예상배당 계산에는 같은 근저당이 매각대금에서 전액 배당되는 것으로 반영돼 있어, 실제 매각대상 지분과 선순위 근저당의 처리 관계를 등기부·매각물건명세서·매각조건으로 다시 맞춰 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3109 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 24-2 제12동 · 신흥로393번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1983-04-27 · 1층 65.43㎡ 평가 및 매각 |
| 소유관계 | 김욱환 2분의 1 · 정성진 2분의 1 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 지분매각 · 구분소유적 공유관계 · 지하 15.63㎡ 멸실로 제외 |
| 감정가 / 최저가 | 291,634,000원 / 100,031,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 70,337,387원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당이 핵심
말소기준권리는 2019.02.28. 오정농업협동조합 근저당권 100,800,000원입니다. 이후 2023.06.05. 조관엽 가압류 340,000,000원, 2025.08.07. 임의경매개시결정, 2025.08.29. 국민은행 가압류 36,061,952원은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 “임차인 0명이라 확정”하거나 점유관계가 깨끗하다고 단정하기는 어렵습니다. 감정평가상 1층과 2층은 소유자가 각각 다르고, 건축물 현황도도 없는 상태입니다.
② 매각범위 — 일반적인 단독주택 통매각이 아니다
이 사건은 목록 1·2를 일괄매각하지만, 매각물건명세서에는 양 목록이 지분매각으로 명시돼 있습니다. 특히 건물은 구분소유적 공유관계로, 1층은 정성진 소유, 2층은 김욱환 소유로 구분되어 있고 이번 평가·매각 대상은 1층 65.43㎡입니다. 지하 15.63㎡는 멸실되어 제외됩니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 유찰률만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 291,634,000원, 현재 최저매각가는 100,031,000원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가나 보수적 실질취득액이 시장가격보다 싼지는 확인할 수 없습니다.
특히 선순위 근저당 80,400,000원의 매수인 인수 판정을 보수적으로 적용하면 최저가 100,031,000원 + 80,400,000원 = 180,431,000원입니다. 따라서 “감정가 대비 34%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,434원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 오정농업협동조합 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 오정농업협동조합 | 100,800,000원 | 17,430,566원 |
| 4. 갑구 24번 가압류 · 조관엽 | 340,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 26번 가압류 · 주식회사국민은행 | 36,061,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 557,261,952원 중 예상배당은 97,830,566원, 미배당은 459,431,386원입니다. 이 예상배당 계산은 을구 7번 근저당 80,400,000원을 전액 배당하는 구조인 반면, 등기 권리판정에는 해당 권리가 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 실제 인수 여부는 원본 매각조건과 매각대상 지분을 기준으로 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1983-04-27입니다. 외벽은 적벽돌 등, 내벽은 페인트·벽지 마감 등, 창호는 삿시창입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,489.2㎡이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당. 을구 7번 오정농업협동조합 근저당 80,400,000원이 실제 매수인에게 존속하는지 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표와 권리판정 대조. 예상배당에서는 을구 7번이 전액 배당되지만 등기 권리판정에서는 인수로 표시됩니다. 서로 다른 처리 결과를 그대로 두고 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
- 매각범위. 목록 1·2 지분매각, 건물 1층 65.43㎡만 평가·매각, 지하 15.63㎡ 멸실 제외라는 범위를 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
- 구분소유적 공유관계. 1층 정성진·2층 김욱환의 위치관계와 제출된 공유지분 위치확인 동의서, 2018.12.20. 매매계약서 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 임차인 신고 내역은 없지만 임대차관계는 미상입니다. 현황 점유자와 실제 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 및 실제 매각지분의 거래가능성을 따로 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것이 있다
이 물건은 감정가 291,634,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 100,031,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만 보면 놓치기 쉬운 구조가 있습니다. 말소기준인 2019.02.28. 근저당보다 앞선 2012.10.23. 근저당 80,400,000원이 등기 권리판정상 매수인 인수로 남아 있고, 매각 자체도 일반적인 건물 전체 매각이 아니라 지분매각·구분소유적 공유관계·1층 한정 평가입니다.
게다가 최근 실거래 근거가 없어 현재 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 선순위 근저당의 실제 존속 여부와 정확한 매각범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 계산해야 하는 사건입니다. 원본 확인 전에는 인수액을 0원으로 놓고 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
