인천지방법원 2025타경3109. 부천시 오정구 내동 소재 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택과 토지 관련 물건입니다. 등기상 소유자는 김욱환·정성진으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있지만, 실제 이용관계는 단순한 공유물과 다릅니다. 매각물건명세서상 1층은 정성진, 2층은 김욱환이 각각 소유하는 구분소유적 공유관계로 조사됐고, 이번 매각에서는 건물 중 1층 65.43㎡만 평가·매각됩니다. 지하 15.63㎡는 멸실되어 평가와 매각에서 제외됐습니다.
권리의 기준점은 정성진 지분에 2019년 설정된 오정농업협동조합 근저당권 100,800,000원입니다. 이후 조관엽 가압류 340,000,000원, 임의경매개시결정, 국민은행 가압류 36,061,952원은 매각으로 소멸합니다. 다만 2012년 설정된 오정농업협동조합 근저당권 80,400,000원은 김욱환 지분에 관한 권리이므로, 날짜만 보고 매수인 인수권리라고 단정해서는 안 됩니다. 매각대상 지분과 권리가 걸린 지분을 목록별로 대조하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3109 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 24-2 제12동 · 도로명 경기도 부천시 오정구 신흥로393번길 24 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1983.04.27 · 1층 65.43㎡ 평가·매각 |
| 소유관계 | 김욱환 2분의 1 · 정성진 2분의 1 |
| 현황 호칭 | 제12동은 나동으로, 1층은 101호·2층은 201호로 통칭 |
| 감정가 / 최저가 | 291,634,000원 / 204,144,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정농업협동조합 / 70,337,387원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 날짜보다 ‘어느 지분의 권리인가’가 중요
2012년 오정농업협동조합 근저당권 80,400,000원은 김욱환 지분 전부에 설정됐습니다. 반면 말소기준으로 제시된 2019년 근저당권 100,800,000원은 정성진 지분 전부에 설정됐습니다. 매각명세상 건물 1층은 정성진, 2층은 김욱환 소유로 구분되어 있으므로 선순위 권리 여부는 날짜만 비교할 것이 아니라 매각되는 토지·건물 지분과 각 근저당권의 목적 지분을 함께 확인해야 합니다.
② 매각 범위 — 전체 주택을 사는 경매가 아니다
이번 사건은 목록 1·2의 지분매각이며, 토지와 건물을 일괄매각합니다. 건물은 공유지분 등기이지만 실제로는 층별 이용관계가 나뉘어 있습니다. 탐문조사 결과 1층은 정성진 소유의 나동 101호, 2층은 김욱환 소유의 나동 201호로 통칭됩니다.
| 구분 | 확인 내용 | 입찰 의미 |
|---|---|---|
| 토지·건물 | 목록 1·2 지분 일괄매각 | 전체 소유권 취득으로 오인 금지 |
| 건물 1층 | 65.43㎡ · 정성진 소유분으로 평가·매각 | 실질 매각대상의 중심 |
| 건물 2층 | 김욱환 소유분으로 조사 | 매각범위 포함 여부 원본 대조 |
| 지하 | 15.63㎡ 멸실 | 평가·매각 제외 |
| 호칭 | 제12동=나동 · 1층=101호 · 2층=201호 | 현장과 공부의 동일성 확인 |
신청채권자는 2026.03.19 보정서와 함께 정성진·김욱환이 서명날인한 공유지분 위치확인 동의서, 전소유자 차선수와 정성진 사이의 2018.12.20 매매계약서를 제출했습니다. 매매계약서에는 건물 1층이 매매대상으로 기재됐습니다. 다만 건축물 현황도는 확인되지 않아, 서류상 위치합의와 실제 점유·경계가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
③ 점유·임대차 — 확인된 임차인은 없지만 관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가상 임대차관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’이나 ‘명도 부담 없음’으로 단정하기보다 1층의 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부와 점유 근거를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,658,016원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 오정농업협동조합 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 오정농업협동조합 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 3. 가압류 · 조관엽 | 340,000,000원 | 19,285,984원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 36,061,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계는 557,261,952원, 채권자 예상배당 합계는 200,485,984원, 미배당액은 356,775,968원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 각각 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내동중학교 북측 인근이며 단독주택과 다세대주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌, 내벽은 페인트·벽지, 창호는 삿시창입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지의 가로장방형이며 세로각지에 접합니다.
- 계획·제한. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역 등의 표기가 있습니다.
- 토지가격. 토지 전체 면적은 1,489.2㎡, 공시지가는 ㎡당 2,294,000원입니다.
- 환금성. 일반 단독주택 전체가 아닌 지분과 1층 사용부분 중심의 매각이므로 통상적인 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 특정. 토지 지분, 건물 지분과 1층 65.43㎡의 관계를 목록별 등기부·감정평가서·매각물건명세서에서 대조하세요.
- 을구 7번 확인. 김욱환 지분 근저당권 80,400,000원의 공동담보와 실제 매각대상 관련성을 확인하세요.
- 층별 경계 확인. 1층과 2층의 출입구·계단·계량기·내부 연결 및 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유 조사. 임대차관계가 미상이므로 1층 실제 점유자와 점유 근거, 전입세대·사업자등록 여부를 확인하세요.
- 멸실 부분 확인. 지하 15.63㎡의 멸실 상태와 현장 잔존 여부, 공부 정리 상태를 확인하세요.
- 현황 명칭 확인. 등기상 제12동과 현황 나동, 1층 101호 표기가 같은 대상을 가리키는지 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 단독주택 토지·건물 가치와 지분·구분소유 감가를 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 재감정평가서와 2026.03.19 보정서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 매각범위가 어려운 물건
현재 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고 말소기준 이후 권리도 소멸합니다. 그러나 이 사건의 난도는 후순위 가압류가 아니라 지분매각과 층별 구분소유 관계에 있습니다. 등기상 공유지분, 실제 1층·2층 사용관계, 건물 1층 65.43㎡만의 평가·매각, 김욱환 지분에 설정된 선행 근저당권을 한꺼번에 맞춰 봐야 합니다.
최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 이를 곧바로 시세 할인으로 볼 근거는 없습니다. 임대차관계도 미상이고, 1983년 사용승인 건물의 상태와 층별 독립성도 현장 확인이 필요합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 구조적 확인사항은 많음입니다. 매각범위와 점유관계를 명확히 특정할 수 있을 때만 가격 검토로 넘어가는 것이 안전합니다.