창원지방법원 2024타경13376. 밀양시 내이동 신촌동보아파트 6층 601호입니다. 숫자만 보면 감정가 50,000,000원이 7회 유찰돼 최저매각가가 4,118,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2018.03.14. 말소기준 근저당보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김희자입니다. 임대차계약은 2017.11.10., 확정일자는 2017.11.16., 주민등록일자는 2017.12.05.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.
보증금은 40,000,000원이고 배당요구가 있습니다. 현재 최저가 4,118,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 474,124원을 제외한 3,643,876원이 임차인에게 배당되고, 나머지 36,356,124원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가만 보고 “4백만원대 아파트”라고 판단하면 안 됩니다. 매수인의 실질취득은 40,474,124원으로, 임차보증금 40,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경13376 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 창밀로 3557-22, 6층 601호 (내이동,신촌동보아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.93㎡ · 지하 1층 지상 6층 건 중 6층 601호 |
| 소유자 | 김여옥 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 4,118,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김희자 / 45,509,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매수신청보증금 | 823,600원 · 재매각, 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 말소기준권리는 2018.03.14. 설정된 홍규식 근저당권 15,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 대구광역시서구 압류, 도담자산관리대부 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김희자의 임대차계약·확정일자·전입은 모두 2017년으로 말소기준권리보다 먼저입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 있음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희자 | 주거용 건물의 전부 | 40,000,000원 | 2017.12.05 | 2017.11.16 | 2023.07.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
김희자는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 40,000,000원을 중복 합산할 요소도 없습니다. 현재 회차에서 예상되는 배당은 3,643,876원이며, 미배당액 36,356,124원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 4,118,000원이 아니라 40,474,124원으로 봐야 한다
신촌동보 동일면적 58.93㎡의 최근 12개월 실거래는 3건이고 평균은 46,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 55,000,000원입니다. 최근 12개월 가격 수준은 이전 기간보다 1.2% 높은 것으로 집계돼 하락 추세로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 58.93㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 58.93㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2025.09 | 58.93㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 2024.07 | 58.93㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2024.04 | 58.93㎡ | 1 | 66,000,000원 |
| 2024.01 | 58.93㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2023.08 | 58.93㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2023.05 | 58.93㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2023.04 | 58.93㎡ | 5 | 44,000,000원 |
| 2022.05 | 58.93㎡ | 6 | 39,000,000원 |
| 2021.12 | 58.93㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 2021.12 | 58.93㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.93㎡ | 3건 | 46,000,000원 |
현재 회차 실질취득 40,474,124원은 최근 12개월 평균 46,000,000원보다 5,525,876원 낮고, 평균의 약 88.0%입니다. 최신 거래 55,000,000원과 비교하면 약 73.6% 수준입니다. 따라서 권리 인수까지 포함해도 현재 회차에는 일정한 가격 차이가 있습니다.
④ 유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 4,118,000원 | 36,356,124원 | 40,474,124원 |
| 8회 유찰 시 | 2,882,600원 | 37,569,287원 | 40,451,887원 |
| 9회 유찰 시 | 2,017,819원 | 38,418,502원 | 40,436,321원 |
낙찰가가 4,118,000원에서 2,882,600원, 다시 2,017,819원으로 낮아져도 임차인 인수액은 반대로 36,356,124원 → 37,569,287원 → 38,418,502원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 40,474,124원 → 40,451,887원 → 40,436,321원으로 거의 변하지 않습니다. 대항력 인수형 경매에서 최저가가 더 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 크게 늘지 않는 이유입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 474,124원 |
| 1. 임차인 김희자 보증금 | 40,000,000원 | 3,643,876원 |
| 2. 근저당권 · 홍규식 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 도담자산관리대부 주식회사 | 5,564,092원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김희자 | 45,509,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용과 임차인 배당으로 현재 매각대금 4,118,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 36,356,124원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원지방법원 밀양지원 북서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 6층 건물의 6층 601호이며, 소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 신촌동보는 42세대, 1996.02.08. 준공입니다. 동일면적 58.93㎡ 실거래는 확인되지만 거래 표본 자체가 크지는 않습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 공시지가 327,000원/㎡. 소하천구역 접함·소하천예정지 저촉, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 포함입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 4,118,000원이 아니라 40,474,124원을 매입원가의 핵심 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약일 2017.11.10., 확정일자 2017.11.16., 전입 2017.12.05., 보증금 40,000,000원과 실제 지급내역을 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 점검. 임차인 김희자와 현재 경매신청 채권자 김희자가 동일인이므로 임대차·채권 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 823,600원입니다.
- 유찰 추가효과 제한. 8회·9회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 40,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
- 환금성 확인. 단지 평균 유찰 7.0회, 매각률 12.5%인 만큼 낙찰 후 재매각 가능성과 거래속도를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “4백만원짜리 아파트”가 아니라 “4천만원대 실질취득”
이 사건의 숫자는 매우 강하게 착시를 만듭니다. 감정가 50,000,000원짜리 아파트가 7회 유찰돼 4,118,000원까지 내려왔으니 겉으로는 엄청난 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 김희자의 보증금 미배당 36,356,124원을 인수하면 실제 부담은 40,474,124원입니다.
다만 그 실질취득액은 최근 12개월 동일면적 평균 46,000,000원보다 낮아 가격 차이는 존재합니다. 문제는 7회 유찰, 12.5% 매각률, 42세대 규모, 그리고 임차인과 경매신청 채권자가 동일인이라는 확인 포인트입니다. 결론은 “최저가만 보면 위험한 착시, 인수까지 계산하면 시세보다 낮지만 권리·환금성 검증이 필수”입니다.
