23,520,000원
인천지방법원 2025타경501549. 미추홀구 용현동 소재 3층 304호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 성연주식회사로, 2011년 6월 24일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 핵심은 2016년 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 2023년 7월 26일 미추홀구 압류입니다.
말소기준은 2023.07.26. 갑구 19번 미추홀구 압류입니다. 따라서 그 뒤의 서울보증보험 강제경매개시결정, 인천신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 을구 11번 주택임차권입니다. 이 권리는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있지만, 매각물건명세서에는 해당 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 아암대로107번길 37-18, 3층304호 (용현동,오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상6층 건물 내 제3층 제304호 |
| 소유자 | 성연주식회사 (2011.06.24. 임의경매로 인한 매각) |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 23,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 42,123,690원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 남은 변수는 미상 점유자
2016년 4월 4일 등기된 한국토지주택공사 주택임차권은 보증금 31,500,000원, 전입 2014.01.13, 확정일자 2014.04.01, 점유개시 2012.03.02로 확인됩니다. 말소기준일 2023.07.26보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 점유 / 범위 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 3층 304호 19.46㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 31,500,000원 | 2014.01.13 | 2014.04.01 | 대항력 有 우선변제 대위·승계 |
| 조사된 점유자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
한국토지주택공사 신고는 조사된 임차인의 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 31,500,000원을 실제 임차인 보증금과 별도로 한 번 더 더해서는 안 됩니다. 즉 실제 임차인은 1명입니다. 다만 그 실제 점유자의 보증금 자체가 확인되지 않아, 현재 자료만으로 최종 인수금액을 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,360원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 31,500,000원 | 22,696,640원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 42,123,690원 | 0원 |
| 3. 인천신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 | 22,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산상 한국토지주택공사 임차보증금 미배당액은 8,803,360원으로 산출됩니다. 다만 을구 11번 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영해 해당 권리의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 별도 미상 점유자의 권리는 위 배당표에 포함되지 않습니다.
④ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
감정가는 48,000,000원, 현재 최저가는 23,520,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”라고 단정해서는 안 됩니다.
현재 확인 가능한 범위에서 을구 11번 확약을 반영한 실질취득액은 23,520,000원*이지만, 이는 어디까지나 미상 점유자의 추가 인수 위험을 제외한 금액입니다. 가격의 절대적인 저렴함보다 미상 점유자의 대항력 및 보증금 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 신흥여자중학교 남동측 인근으로, 주위에는 다세대주택과 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상6층 건물의 제3층 제304호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,412,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 11번 임차권의 룰상 미배당액은 현재 회차 8,803,360원입니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 실제 임차인 1명의 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 최우선 확인 대상입니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 별도 실제 임차인으로 보증금 31,500,000원을 한 번 더 합산하지 않습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 근거가 없어 ‘시세 대비 저가’라는 결론은 낼 수 없습니다.
- 후순위 권리. 2023.07.26. 말소기준 압류 이후의 강제경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
맺으며 — 확약보다 더 중요한 것은 ‘확약 밖 점유자’다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 48,000,000원에서 23,520,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리구조를 보면 단순한 저가 매물이 아닙니다. 선순위 한국토지주택공사 임차권은 원칙상 현재 회차에서 8,803,360원이 남아 매수인이 인수하는 구조지만, 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그렇다고 권리위험이 모두 끝난 것은 아닙니다. 보증기관 승계 신고와 별개로 실제 점유자 1명이 남아 있고, 그 점유자의 전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않습니다. 그래서 결론은 “등기 임차권은 확약으로 해소, 확약 밖 점유자는 미상”입니다. 시세 자료도 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 입찰 판단의 선행조건은 미상 점유자의 대항력과 보증금 확인입니다.
