인천지방법원 2025타경501907. 등기상 소유자는 문형식이고, 2021.10.21. 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차권자 박용선은 2021.09.30. 주민등록 및 점유를 시작했고, 2021.09.13. 확정일자를 갖춘 뒤 2023.11.08. 보증금 230,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 강제경매개시결정은 2025.01.10.이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 그보다 앞섭니다.
따라서 매각물건명세서에도 박용선의 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 현 최저가 71,001,000원으로 매각될 경우 집행비용 1,678,018원을 제외한 69,322,982원이 임차인에게 배당되고, 160,677,018원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액이 늘어 실질취득 부담은 계속 보증금 230,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동대로765번길 25, 6층606호 (구월동,지앤이츠) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트로 이용중 |
| 전용 / 층 | 49.38㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 6층 606호 |
| 소유자 | 문형식 · 2021.10.21. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 71,001,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 230,000,000원 임차권
이 사건의 말소기준은 2025.01.10. 강제경매개시결정입니다. 그러나 박용선의 전입·점유는 2021.09.30., 확정일자는 2021.09.13., 임차권등기는 2023.11.08.로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 선순위 대항력 권리입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박용선 | 6층 606호 49.380㎡전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.30 / 2021.09.13 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 71,001,000원이 아니라 실질취득 약 230,000,000원으로 본다
지앤이츠의 대상면적 49.38㎡와 매칭되는 실거래 12건의 전체 평균은 204,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 2026.06 거래 역시 200,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -2.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.9㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 49.3㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 49.3㎡ | 11 | 203,000,000원 |
| 2025.01 | 49.38㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2023.12 | 48.9㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2023.11 | 49.99㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 49.38㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.11 | 49.98㎡ | 14 | 194,000,000원 |
| 2022.07 | 49.98㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 48.9㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 49.3㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2021.12 | 49.38㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.38㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 35.5%까지 내려왔지만, 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 대항력 보증금 인수 때문에 실질취득 기준은 약 230,000,000원이고, 최근 평균·최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 추세도 -2.3%이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,018원 |
| 1. 임차인 박용선 보증금 | 230,000,000원 | 69,322,982원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 박용선 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | 230,000,000원 | 160,677,018원 |
현 회차 매각대금에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 부족한 보증금 160,677,018원은 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천지방국세청 서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·아파트·업무시설(오피스텔)이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장과 인천 지하철1호 예술회관역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 현황은 아파트로 이용중입니다. 건물은 2017.03.03. 사용승인된 14층 건물입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재로 내부구조를 확인하지 못해 외부관찰·인근 탐문·집합건축물대장 현황도 등을 토대로 작성됐습니다.
- 거래성. 지앤이츠는 65세대이며, 동일 면적대 실거래 12건의 가격 범위는 150,000,000원에서 258,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 71,001,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 160,677,018원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 박용선 권리 원본 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 박용선이고 보증금·청구금액이 각각 230,000,000원으로 표시돼 있으므로 계약서·집행권원·배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 대항력 유지 확인. 전입 2021.09.30., 확정일자 2021.09.13., 임차권등기 2023.11.08.로 강제경매개시결정 2025.01.10.보다 앞섭니다.
- 유찰만 기다리는 전략 금지. 4회·5회 유찰 시에도 최저가는 내려가지만 인수액은 각각 181,593,913원·196,235,739원으로 증가합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 200,000,000원, 최신 거래 200,000,000원, 최근 추세 -2.3%를 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도 표시는 근린시설이고 감정평가 현황은 아파트 이용중이므로 실제 이용·건축물대장·관리규약 등을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,100만원짜리 물건”이 아니라 “약 2.3억 부담 구조”
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 207,000,000원에서 71,001,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 결론이 완전히 달라집니다. 박용선의 보증금은 230,000,000원이고, 현 회차에서는 그중 160,677,018원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커지는 구조이므로 실질취득은 보증금 약 230,000,000원 수준에서 벗어나지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 200,000,000원이며 최근 추세는 -2.3%입니다. 여기에 3회 유찰, 지앤이츠 경매물건 평균 유찰 3.0회, 매각 사례 기준 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 접근하면 안 되는 대항력 인수형이고, 현재 조건에서는 가격 메리트보다 권리·인수 부담이 앞서는 사건입니다.