인천지방법원 2025타경4126. 부천시 소사구 괴안동 88-3의 단독주택과 토지가 매각 대상입니다. 건물은 감정평가상 1980.10.29. 사용승인된 벽돌조 2층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 353.1㎡의 대지입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따르면 토지는 지분매각이며, 토지 지상에는 별도의 이대성 소유 건물이 존재하고 이것이 구분소유적 공유관계인지 여부도 불분명합니다. 권리분석과 현황분석을 함께 봐야 하는 물건입니다.

등기상 말소기준권리는 2007.07.12. 설정된 우리은행 근저당권 108,000,000원입니다. 이후의 압류·가등기·임차권등기·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 7년 앞선 2000.05.30. 전입자 이대성입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수는 없지만, 선순위 전입이라는 사실 때문에 대항력 가능·미상으로 봐야 하며 매수인의 실질 인수액 역시 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정

말소기준인 우리은행 근저당 이후의 주요 권리는 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다. 2018.04.25. 부천시 압류, 2019.08.12. 소유권이전청구권가등기, 2019.12.20. 유승복 임차권등기, 2021.02.08. 양윤신 임차권등기, 2023.10.19. 부천시 압류, 2025.10.02. 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 6명, 선순위 전입 1명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제거할 대상 없이 실제 점유·임차관계는 6명입니다. 유승복과 양윤신은 각각 60,000,000원·22,000,000원의 임차보증금과 확정일자가 확인되지만 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 반면 이대성은 금액 자체가 확인되지 않아 위험의 크기를 산정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 371,350,000원 가정)

위 계산표상 우리은행 채권은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시나리오이며, 특히 이대성의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 계산표의 매수인 인수 0원을 실질 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.

④ 현황·토지 리스크 — 권리보다 복잡할 수 있다

• 토지 지분매각. 목록 1 토지는 지분매각입니다. 353.1㎡라는 토지 면적만 보고 전체 토지를 단독 취득한다고 보면 안 됩니다.
• 별도 이대성 소유 건물. 토지 지상에 별도의 이대성 소유 건물이 존재하며 구분소유적 공유관계인지 여부가 불분명합니다.
• 불법증축. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있고, 주택 3층 64.89㎡가 불법증축된 것으로 기재돼 있습니다.
• 멸실 부분. 공부상 변소 1.98㎡는 멸실 상태로 매각에서 제외됩니다.
• 평가외 약 18㎡ 건물. 본건 토지 및 인접 타인소유 필지상에 블록조 및 새시조 슬래브지붕 약 18㎡ 건물이 존재하나 소유권이 불분명하고 평가에서 제외됐습니다.
• 경계·침범 확인. 약 18㎡ 건물의 본건 토지 침범 여부와 정확한 위치·면적은 별도의 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 지적돼 있어 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

감정가는 757,856,860원, 현재 최저가는 371,350,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 구간입니다. 3회 유찰 시나리오는 259,944,999원, 4회 유찰 시나리오는 181,961,499원입니다.

하지만 이 사건은 동일 물건의 최근 거래가나 최근 12개월 거래 수준과 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만 존재합니다. 따라서 현재 최저가 371,350,000원이 시장가보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 특히 선순위 점유·토지 지분·별도 건물·불법증축 문제가 해결되지 않으면 명목 낙찰가와 실제 취득비용의 차이가 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천동여자중학교 남서측 인근으로 단독주택, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으며 대상기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 환금성. 1980.10.29. 사용승인된 단독주택에 토지 지분매각, 별도 소유 건물, 위반증축과 경계 문제가 겹쳐 일반적인 단순 단독주택보다 매수 전 검토 항목이 많습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이대성 임대차 원본 확인. 2000.05.30. 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 인수액을 0원으로 두지 말 것. 이대성 보증금이 밝혀지기 전까지 실질 인수금은 미상으로 계산하는 것이 안전합니다.
• 토지 지분 범위 확인. 353.1㎡ 전체 면적과 실제 매각 지분을 등기·매각목록 원본으로 대조해야 합니다.
• 별도 이대성 소유 건물 확인. 토지사용권, 법정지상권·관습상 지상권 등 별도 토지사용 관계가 문제되는지 원본과 현황을 확인해야 합니다.
• 측량. 평가외 약 18㎡ 건물의 위치, 인접필지와의 경계, 본건 토지 침범 여부를 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 3층 64.89㎡ 불법증축의 시정명령·이행강제금·철거 가능성과 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 가등기 원인 확인. 2019.08.12. 가등기의 성격과 피담보채권 관계를 원본 등기서류에서 재확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당과 추가 비용 변동을 점검해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 단독주택·토지의 실제 거래가와 현황가치를 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 권리·현황 확인이 먼저

이 사건의 등기부만 단순화하면 2007.07.12. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 대부분 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 그렇게 간단하지 않습니다. 2000.05.30. 선순위 전입자 이대성의 보증금이 미상이고, 동일인이 토지 위 별도 건물 소유자로도 등장합니다. 여기에 토지 지분매각, 구분소유적 공유관계 불명, 3층 64.89㎡ 불법증축, 약 18㎡ 평가외 건물과 경계 측량 문제가 동시에 존재합니다.

최저가는 371,350,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이 숫자를 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 먼저 이대성의 임대차 보증금과 토지·건물 사용관계를 확정하고, 위반건축물·경계·당해세까지 정리한 뒤에야 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 현황의 불확실성은 아직 낮아지지 않은 물건입니다.