감정가 70%라도 안심할 수 없다 — 선순위 점유·토지지분·위반건축물이 겹친 괴안동 88-3

인천지방법원 2025타경4126. 부천시 소사구 괴안동 88-3의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 757,856,860원, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 530,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 권리와 물건의 경계가 어디까지인지를 먼저 확인해야 합니다. 말소기준은 2007년 7월 12일 우리은행 근저당권 108,000,000원이지만, 현황상 이보다 앞선 2000년 5월 30일 전입자 이대성이 확인됩니다. 보증금과 확정일자는 밝혀지지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 낙찰자가 떠안을 금액 역시 현재로서는 계산할 수 없습니다.

등기상 후순위 압류·가등기·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 핵심 위험은 등기부에 표시된 후순위 권리보다, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자와 토지 지분 및 별도 건물의 소유관계에 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 표시되더라도, 이대성의 임대차관계가 해명되기 전에는 이를 확정값으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 미확정

말소기준 이후의 부천시 압류, 2019년 가등기, 유승복·양윤신의 임차권등기, 2023년 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 2019년 가등기는 담보가등기인지 여부와 권리 성격을 원본으로 확인해야 합니다. 등기상 소멸 예정이라는 점과 권리의 실체를 확인하는 문제는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 6명입니다. 이 가운데 유승복과 양윤신은 말소기준 이후 전입한 임차권등기권자로 대항력은 없고, 등기상 임차권은 매각으로 소멸합니다. 이춘선·박금선·이승규 역시 말소기준 이후 전입입니다. 반면 이대성은 전입일이 말소기준보다 앞서므로 별도 확인 없이 인수 0원으로 결론 내릴 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 할 근거가 없다

현재 최저가는 530,500,000원으로 감정가 757,856,860원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 371,350,000원, 그다음은 259,944,999원으로 제시돼 있습니다. 그러나 비교할 최근 실거래나 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

더구나 이대성의 선순위 임대차보증금이 확인되지 않았기 때문에 실제 매수비용은 낙찰가만으로 확정되지 않습니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있으며, 그 경우 가격 비교는 최저가가 아닌 최저가와 인수액을 합한 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 530,500,000원 가정)

위 계산은 집행비용과 우리은행 근저당만 반영한 단순 배당모형입니다. 국세·지방세, 임차인 최우선변제 및 이대성의 선순위 임대차보증금은 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건 자체 리스크 — 권리보다 복잡한 현황

• 토지 지분매각. 토지는 지분매각이며, 토지 위에 별도의 이대성 소유 건물이 존재합니다. 구분소유적 공유관계인지 여부가 불분명합니다.
• 위반건축물. 일반건축물대장에 위반건축물로 등재돼 있고, 주택 3층 64.89㎡가 불법증축된 상태입니다.
• 멸실 부분. 변소 1.98㎡는 멸실돼 매각에서 제외됩니다.
• 지붕 구조 차이. 공부상 슬래브기와지붕이지만 현황은 슬래브지붕입니다.
• 평가외 건물. 본건 토지와 인접 타인 소유 필지에 걸쳐 블록조 및 새시조 슬래브지붕 약 18㎡ 건물이 조사됐으나 소유권이 불분명해 평가에서 제외됐습니다.
• 침범 여부. 평가외 건물의 정확한 위치·면적과 본건 토지 침범 여부는 별도 측량이 필요합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세가 존재하면 우선 차감돼 후순위 배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천동여자중학교 남서측 인근에 위치하며 단독주택, 아파트, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
• 이용상태. 감정 당시 단독주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 토지 조건. 공시지가 1,986,000원/㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로 접면은 세로한면(불)입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이대성 임대차 원본. 임대차계약일, 보증금, 점유 부분, 실제 거주, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 인수액을 산정해야 합니다.
• 토지 지분 범위. 매각 대상 지분과 실제 사용 부분, 공유자 관계 및 구분소유적 공유관계 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 별도 건물 소유권. 이대성 소유 건물과 매각 대상 건물의 경계, 사용관계, 법정지상권 또는 토지사용 문제를 검토해야 합니다.
• 위반건축물 조치. 3층 64.89㎡ 불법증축의 이행강제금, 원상복구 명령과 금융기관 대출 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 측량. 약 18㎡ 평가외 건물의 본건 토지 침범 여부와 정확한 위치를 측량으로 확인해야 합니다.
• 가등기 성격. 2019년 가등기의 담보가등기 여부, 피담보채권과 소멸 조건을 등기원인증서 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 세금·배당. 국세·지방세 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당과 매수인 부담 가능성을 다시 계산해야 합니다.
• 명도 범위. 실제 점유자 6명과 별도 건물 사용자를 구분해 인도명령 대상과 명도소송 가능성을 검토해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것들”

이 물건은 감정가의 70%까지 유찰됐지만, 숫자만 보고 접근하기에는 권리와 현황의 불확실성이 큽니다. 이대성은 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금이 확인되지 않아 실질취득가를 계산할 수 없고, 토지는 지분매각이며 별도 건물과의 소유·사용관계도 불명확합니다. 위반건축물 3층 64.89㎡, 멸실 부분, 평가외 건물과 침범 가능성까지 존재합니다.

후순위 등기권리가 소멸한다는 점만으로는 안전한 물건이 되지 않습니다. 선순위 임대차보증금 확인, 공유관계 검토, 건물 경계 측량과 위반건축물 비용 산정을 마친 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 합니다. 현재 단계의 결론은 권리·물건 모두 보류, 원본 확인 전 입찰 금지입니다.