인천지방법원 2025타경503491. 선학동 태산아파트 1동 6층 612호, 전용 64.38㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 214,000,000원짜리 아파트가 3회 유찰돼 73,402,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 인수입니다. 최미경은 2022.05.04 전입신고와 확정일자를 갖추고 있고, 2024.07.05 임차권등기가 접수됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.01.15 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.

현재 최저가 73,402,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,721,236원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 71,680,764원이 배당되고, 보증금 190,000,000원 중 118,319,236원이 미배당됩니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 경제적 취득원가는 73,402,000원 + 118,319,236원 = 191,721,236원입니다. 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어나므로, 이 사건은 낙찰가 하락이 실질취득액의 대폭 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 2020.06.22 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 134,550,000원도 2022.05.04 해지로 말소됐습니다. 이후 최미경이 2022.05.04 전입신고 및 확정일자를 갖추고 2022.05.12 점유를 개시했으며, 2024.07.05 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 2025.01.15 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했으므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 현재 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최미경은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저매각가 자체가 보증금보다 훨씬 낮아 배당만으로 190,000,000원을 모두 회수할 수 없습니다. 임차권등기에는 서울보증보험 주식회사가 보증금반환채권의 양수에 따른 대위자로 기재돼 있지만, 본건 임차인 기록은 최미경 1명이며 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 비교 기준은 7,340만원이 아니라 1억9,172만원

태산,대진.정광아파트 동일 면적 64.38㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 184,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 207,000,000원이고, 표본 범위는 150,000,000원~212,000,000원입니다. 이 사건은 최저가 73,402,000원을 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 인수액까지 합친 현재 실질취득액 191,721,236원을 비교해야 합니다.

현재 실질취득액 191,721,236원은 최근 12개월 평균 184,666,666원보다 7,054,570원 높아 평균의 약 103.8%입니다. 최신 거래 207,000,000원보다는 낮지만, 최근 표본에는 150,000,000원·163,000,000원·165,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,402,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금 미배당액 118,319,236원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 예상 배당이 없으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 64.38㎡입니다.
• 입지. 인천광역시 연수구 선학동 선학중학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·학교·관공서 등으로 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 신연수역이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·난방·화재경보설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,667,000원/㎡입니다.
• 단지 거래. 태산,대진.정광아파트 900세대, 사용승인 기준 1991.06.29이며 동일 면적 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
• 경매 이력. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 본건 역시 현재 3회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 기준 총부담은 약 191,721,236원입니다. 최저가 73,402,000원만 시세와 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 최미경 보증금 190,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 매수인 인수액이므로 실제 배당표와 배당순위를 최종 확인해야 합니다.
• 임차권등기 원본 대조. 전입 2022.05.04, 확정일자 2022.05.04, 점유개시 2022.05.12 및 을구 17번 임차권등기의 내용을 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 대위관계 확인. 임차권등기에 서울보증보험 주식회사가 보증금반환채권 양수에 따른 대위자로 기재되어 있으므로 실제 변제·채권귀속 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 184,666,666원, 최신 거래 207,000,000원, 거래 범위 150,000,000원~212,000,000원을 기준으로 총부담액의 적정성을 판단해야 합니다.
• 관리비·현황 확인. 체납 관리비와 실제 점유·인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “73,402,000원에 사는 물건”이 아니다

이 사건에서 가장 위험한 숫자는 오히려 73,402,000원입니다. 감정가 214,000,000원 대비 34.3%라서 큰 할인처럼 보이지만, 대항력 임차인 최미경의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않아 현재 회차 기준 118,319,236원을 추가로 인수합니다. 실제 경제적 부담은 191,721,236원이고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 거래가 184,666,666원을 웃돕니다.

더 유찰돼 최저가가 51,381,400원, 35,966,980원으로 떨어져도 미배당 보증금 인수액이 139,943,465원, 155,080,426원으로 늘어나 총부담은 계속 약 1.91억원대입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 인수보증금을 포함한 총취득원가가 실제 시세에 비해 충분히 낮은가입니다. 현재 수치만 놓고 보면 권리 인수 부담이 크고, 최근 평균 시세보다도 실질취득액이 높아 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.