인천지방법원 2025타경4638. 부천시 소사구 송내동 현대아파트 105동 903호, 전용 77.28㎡ 아파트입니다. 소유자 임은경이 2015년 12월 거래가 265,000,000원에 취득하면서 신한은행 근저당을 설정했고, 해당 근저당을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 감정가는 435,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 304,500,000원입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준으로 확인되는 신한은행 근저당의 채권최고액은 207,600,000원이며, 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사에는 박금천과 서세구가 확인됩니다. 두 사람 모두 대항력 없는 것으로 분류돼 있지만, 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았다는 점은 별도로 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 450-1 현대아파트 105동 9층 903호 도로명: 경기도 부천시 소사구 성주로 86-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 77.28㎡ · 13층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 임은경 · 2015.12.21 소유권이전 · 거래가 265,000,000원 |
| 감정가 | 435,000,000원 |
| 최저매각가격 | 304,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 입찰보증금 | 60,900,000원 (특별매각조건 · 최저매각가격의 20%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 123,502,684원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.21 · 을구 14번 신한은행 근저당 · 채권최고액 207,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준
과거 등기에는 한국주택은행·대한주택공사·농업협동조합중앙회·교보생명보험·서대구농업협동조합 등의 근저당과 여러 압류·가압류가 등장하지만, 이들 권리는 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현 경매에서 핵심은 2015.12.21 접수된 을구 14번 신한은행 근저당입니다.
② 점유관계 — 실제 조사 대상자 2명
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 인원은 박금천·서세구 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일을 기준으로 대항력 없는 것으로 분류되어 있으나, 임대차계약의 존재와 점유 경위까지 확인된 것은 아닙니다.
| 점유 조사 대상자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박금천 | 2016.02.29 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 해당 없음
말소기준권리 이후 전입. 등기부상 종전 소유자와 동일인으로 확인되어 관계인 여부 조사 필요. |
| 서세구 | 2015.12.21 | 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 해당 없음
말소기준권리와 전입일 동일. 대항력 없는 것으로 분류되어 있으나 점유·전입 효력 관계 원본 대조 필요. |
현재 예상 인수액은 0원이지만, 이는 확인된 권리분석과 배당 추정에 따른 금액입니다. 보증금 미상이라는 사실을 보증금이 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 실제 임대차 존재 여부, 우선변제 가능성, 점유자 인도 문제는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 대비 73.4%
현대아파트는 총 717세대 규모입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 415,000,000원(3건)이며, 최신 거래는 2026년 8월 전용 77.28㎡, 11층의 440,000,000원입니다. 현재 최저가 304,500,000원은 최근 평균의 73.4%로, 가격 측면에서 시세와 차이가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.28㎡ | 11 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 8 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 77.28㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2025.01 | 77.28㎡ | 10 | 442,000,000원 |
| 2024.08 | 84.92㎡ | 3 | 430,000,000원 |
| 2024.05 | 84.92㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 2024.05 | 77.28㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2024.05 | 84.92㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2024.05 | 84.92㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 2024.02 | 77.28㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 혼합 | 3건 | 415,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 혼합 | 12건 | 411,416,666원 |
최근 12개월 평균에는 전용 77.28㎡와 84.92㎡ 거래가 함께 포함되어 있습니다. 직접 비교할 최신 동일 전용면적 거래는 2026.08, 77.28㎡, 11층의 440,000,000원입니다. 개별 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,063,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당 · 신한은행 | 207,600,000원 | 207,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 91,837,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 뒤 신한은행 근저당 채권최고액 207,600,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 91,837,000원이 남는 것으로 추정됩니다. 신한은행의 경매 신청 청구액은 123,502,684원이며, 예상배당은 실제 확정채권액이 아닌 근저당 채권최고액 기준입니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 배당과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다. 채권 부족분과 매수인이 인수하는 채무는 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당의 변화
| 매각 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 304,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 213,150,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 149,205,000원 | 61,283,870원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 전액 배당이 가능한 것으로 추정됩니다. 추가 유찰되어 매각대금이 감소하면 채권자 미배당액이 발생할 수 있지만, 말소되는 근저당의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
현재 회차의 예상 실질취득액은 인수액 0원을 전제로 304,500,000원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액 0원이라는 가정 아래에서는 실질취득액이 최저가와 동일하게 감소합니다. 다만 점유·임대차관계에 대한 확인이 완료되지 않았으므로 예상치와 실제 총취득비용을 동일하게 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천고등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 다세대주택, 근린시설 등으로 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 9층 903호입니다. 감정평가서상 사용승인일은 1989.12.22이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 교육환경보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,314,000원/㎡입니다.
- 환금성. 717세대 단지로 실거래 이력이 확인됩니다. 다만 335,000,000원부터 460,000,000원까지 거래가격 편차가 있어 개별 호수의 상태에 따른 가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 현재 최저가의 20%인 60,900,000원을 준비해야 합니다.
- 박금천의 점유 경위. 과거 소유자와 동일인이므로 실제 임대차계약 유무, 보증금, 점유권원 및 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 서세구의 전입·점유관계. 말소기준일과 전입일이 같으므로 실제 인도일, 전입 효력 및 임대차계약을 원본으로 대조해야 합니다.
- 명도비용. 등기상 인수권리가 없더라도 실제 점유자가 있는 경우 인도명령 또는 명도 협의에 따른 기간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 415,000,000원과 최신 동일 전용면적 거래 440,000,000원을 함께 참고하고, 실제 해당 호수의 내부 상태와 층별 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 점검해야 합니다.
- 매각 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 차이는 뚜렷하지만 점유관계가 핵심
이 물건은 한 차례 유찰로 최저가가 304,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 415,000,000원의 73.4%이고, 최신 동일 전용면적 실거래 440,000,000원과도 가격 차이가 있습니다. 등기상 신한은행 근저당은 매각으로 소멸하며 예상 인수액 역시 0원입니다.
다만 점유 조사 대상자 박금천·서세구 2명의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 특히 박금천은 종전 소유자와 동일하고, 서세구는 말소기준일과 전입일이 같습니다. 두 사람의 점유 경위와 법적 지위를 정리하는 것이 입찰 전 중요한 확인 사항입니다.
여기에 특별매각조건으로 입찰보증금 20%가 적용된다는 점도 놓쳐서는 안 됩니다. 최근 시세와의 가격 차이는 긍정적이지만, 점유관계와 입찰조건 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
