1회 유찰로 최근 시세 아래 — 다만 점유자 2명의 사실관계는 확인해야 한다

인천지방법원 2025타경4638. 부천시 소사구 송내동 현대아파트 105동 9층 903호로, 전용면적은 77.28㎡입니다. 감정가 435,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 304,500,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 소유자 임은경은 2015년 12월 5일 매매를 원인으로 거래가액 265,000,000원에 취득했고, 2015년 12월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

권리의 기준은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 207,600,000원입니다. 이후 등기된 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 등기부에서 별도로 확인되는 후순위 압류·가압류는 없습니다. 조사된 두 점유자의 전입일은 말소기준권리 당일 또는 그 이후여서 모두 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 낙찰자에게 승계되는 보증금은 현재 분석상 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 점유 확인은 필요

말소기준권리는 2015년 12월 21일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 207,600,000원이고 채무자는 임은경입니다. 이 근저당권에 기초해 2025년 11월 12일 신한은행이 임의경매를 신청했으며, 경매개시결정등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 등기부상 매수인이 별도로 인수할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 조사상 실제 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리보다 앞서지 않아 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차관계와 명도 상대방은 현장에서 다시 특정해야 합니다.

② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중

현대아파트는 717세대이며, 비교 대상은 전용 77.28㎡·84.92㎡의 유사 면적 거래입니다. 전체 12건 평균은 411,250,000원이지만 과거의 435,000,000원~460,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 304,500,000원은 전체 12건 평균의 74.0%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균의 82.7%입니다. 최신 거래는 2026년 1월 370,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 기준으로도 가격 여유가 있는 구간입니다.

다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래보다 13.4% 하락했습니다. 감정가 435,000,000원이나 전체 평균 411,250,000원을 그대로 시세로 보면 할인 폭을 과대평가할 수 있습니다. 이 물건의 가격 메리트는 전체 평균 대비 74.0%라는 수치보다, 최근 평균 대비 82.7%라는 보수적인 수치로 판단하는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 304,500,000원 가정)

근저당권은 채권최고액 207,600,000원을 기준으로 반영한 추정입니다. 경매 신청 청구액은 123,502,684원이며, 실제 배당액은 확정 채권액·당해세·최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

3회 유찰 시 근저당권에 미배당액이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 담보권은 매각으로 소멸하고, 점유자 2명도 대항력이 없어 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부천고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 9층 903호이며, 감정요항표상 사용승인일은 1989.12.22입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 단지. 현대아파트는 717세대이며, 단지정보상 준공일은 1988.10.29입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 21,174㎡, 공시지가는 2,314,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·학교 절대 및 상대보호구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 도로. 단지 내 도로와 연결된 외곽 공도를 이용하며, 토지 현황은 평지·사다리형·소로각지입니다.
• 하자. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 실체 확인. 서세구·박금천의 실제 거주 여부, 점유 부분, 임대차계약서와 보증금 지급 자료를 확인하세요.
• 박금천 관계 확인. 과거 소유자·채무자와 동일 인물이므로 전 소유자, 가족, 관계인 또는 실제 임차인 중 어떤 지위인지 확인해야 합니다.
• 대항력 기준 재대조. 서세구는 말소기준권리 설정일과 전입일이 모두 2015.12.21입니다. 주민등록 전입일과 근저당 접수일, 실제 점유 개시일을 원본으로 대조하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 411,250,000원보다 최근 12개월 평균 368,333,333원과 최신 거래 370,000,000원을 우선 기준으로 사용하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.4%이므로 내부 수리 상태와 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 관리비·명도비 확인. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 점유 이전에 필요한 협의·집행 비용을 확인하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 입찰 후 적용 절차를 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 점유 확인이다

이 물건의 실질취득액은 현재 최저가와 같은 304,500,000원입니다. 최근 12개월 평균 368,333,333원의 82.7%이고, 최신 거래 370,000,000원보다도 낮아 가격 메리트는 확인됩니다. 대항력 있는 임차인과 승계되는 권리도 없어 권리상 인수액은 0원입니다.

다만 최근 거래 추세가 -13.4%인 하락 구간이고, 보증금과 계약 내용이 확인되지 않은 점유자 2명이 있습니다. 특히 박금천은 과거 등기부상 소유자·채무자와 동일한 인물로 관계인 점유 또는 가장임차인 가능성을 조사해야 합니다. 결론은 가격은 합격권, 권리 인수도 안전권이지만 점유·명도 확인 전에는 최종 확정 금지입니다.